交银稳健配置基金最近的业绩表现不太好。

在6-7月份这么火热的气氛中，这只基金在6月下旬有了一波上涨，随后连续20多天一直在下滑。

很多持有的同学们有点不耐烦了。

那么，这只基金怎么了？是基金经理的能力问题么？

历史绝对收益不算太差

其实交银稳健也是一支老牌基金，2006年就成立了。从2006年到现在，14年的时间里，总共上涨了大概7倍。

这个业绩已经很不错了。对比一下，2006年山东省会济南市的房价是3000元，现在2万，涨了也就是6倍。

最近的收益来看，交银稳健最近6个月涨了20%，三年来涨了50%，无论如何也不能说差。

但过去这一年半，A股市场是个少有的长期大牛市，各个板块都在猛涨。主动基金中，半年涨幅超过50%、一年100%的有很多。

就是和同公司的优秀综合性基金比起来，何帅的交银优势行业3年有110%的涨幅，差距已经比较大了。

交银稳健近期的收益，也只能和沪深300这种编制失当的指数相当，而且还要低一些。

所以，总体来说交银稳健的表现差强人意，虽然不是坏基，但也算不上相当绩优基金。

地产为核心的持仓影响业绩表现

交银稳健近两年业绩平平，主要原因还是地产。

交银稳健基金的现任基金经理2018年7月份上台。

陈孜铎上台之后，交银稳健的重点投资持仓从消费蓝筹转向了房地产，且一直未变。

2018年四季度十大持仓中，有三个房地产企业、两个金融企业。到了2020年二季度，前五大持仓中都是房地产企业，此外前十大持仓中还有一家金融企业。　

要知道，近两年的行情并不属于地产。

主要的原因有两个：

第一是调控。2016-2017年房价猛涨之后，全国各地严调控，地产销售面积和均价增速回落的很快。　

第二是长期需求增长趋缓。经过接近20年爆发式的城市化，每年的新房需求基本上已经到顶了。

在2020年1月份，疫情还没有出现的时候，业内普遍预计2020年面积减3%，总金额增3%，已经基本接近停止增长了。

换到地产赛道对基金的影响挺大的。

在最近两年，核心消费蓝筹、医药、高端制造等均有很不错的业绩和市场表现。其实在2018年初，交银稳健就已经配置了立讯精密、隆基股份这样的优质标的，如果能够一直拿到现在，会有非常不错的收益。

今年地产股还是值得期待

但今年上半年的疫情，让龙头房企出现了一个不错的投资机会。

因为担心房企销售和资金安全，地产板块经历了一次大的估值下杀。

但对于优质龙头房企来说，未来的业绩还是有一定的保障和期待。就今年的公共卫生时间来说，龙头房企获得了两个优势：

第一，中小房企因为销售终端面临资金压力，加速被淘汰；

第二，国家刺激经济，利息下行，龙头房企拿到了很多低成本资金。

第二点尤为重要，这也是目前房企比银行有优势的地方。在降息时，银行成本降低了，但同时贷款收入的利息也降低了，一来一去没得到什么好处。房企就不一样，在拿到降息的好处时，售价端却没有太大下行压力。

举一个交银稳健二季度第二大持仓标的中南建设的例子。

中南2020年上半年新增土储同比增长 66.9%，是同期销售面积的115.1%。此外，上半年土地储备平均楼面地价较 2019 年全年降 15.3%。

成本端下降，储备地块增多，都给公司带来更好的盈利空间。

不过，大家也要清楚地认识到，现在房企的销售恢复没有这么快。

虽然在6月底的时候，恒大发布半年报，销售增长了接近20%，引发了地产股的一次暴涨。
但实际上，龙头房企上半年不是很好过， TOP10/20/30 房企销售分别同比下降 3%/1%/1%。

所以，地产企业的股价进入7月后还是慢慢下来了。

一般来说，房企从拿地到销售（不是交房），需要6-12个月的时间。那么上半年拿的地，至少得下半年到明年上半年才能体现出来。

再加上今年上半年积压的销售量，总体来看，龙头房企今年下半年业绩才会上来。真正的股价也得到年底才能体现出来。

最后总结一下，地产企业的业绩和股价，大概在年底会体现出来。考虑到目前地产企业的估值已经到了低点，未来半年内会有些不错的空间。

所以这只基金在一年的时间尺度内还是值得期待的。