最近国内9家首批公募REITs基金获批，传的沸沸扬扬的，我猜不少人感觉自己能真正的当收租公了，躺赢。

因为一说到REITs基金，大家以往接受关于REITs的观点都是这样的：

REITs基金的全称叫“房地产投资信托基金”，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金

（ps，现在REITs基金的底仓资产不局限房地产，包括公寓，酒店，医院，仓储，基础设施，数据中心，园林等等）

一般基金资产80%以上投资的就是上面说的那些项目，而收益主要来源于两块，投向资产增值（譬如房子涨价）以及每年固定的收租收入。获得的收入每年拿出90%出来进行现金分红

定义上，REITs基金的风险收益要比货币基金以及债券基金高，但比股票基金，混合型基金的要低。

买不起房？不懂得如何买房？那就大家各自从钱袋子里掏点出来，众筹买，那就成立了一只REITs基金、而基金则由专人管理，自然而然也解决了不懂得如何买房的问题。

毕竟属于基金，更多的优势就出来了，参与门槛低，最低100元或者1000元就可以买，而且流动性更强。

且每年有固定的现金分红，投资人还获得了稳定的现金流。底层资产+稳定的现金分红，因此才会被认为买入REITs基金就是在当包租公。

那国内首先募集的那9只公募REITs基金，是不是也有那么好？

我们此次公募REITs基金用的是契约制，投资者买入持有的是REITs公募基金的份额（享受投资收益），然后由专门的管理人负责运营（收取管理费），托管人则负责保管基金资产（收取托管费），这样相对分散，各自权利义务明确。

基金投资于资产支持证券的资产比例不低于80%，但对应底层资产不包括住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目，只能是基础设施，除此之外只能投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。不能投资股票，可转债，可交换债等股权资产。

所以，大家买房收租的愿望在这里就被毁灭了，不能买房地产的项目除了国家坚决贯彻“房住不炒”之外，估计也有一部分原因是刚推出REITs公募，不想一出来波动就太大。

譬如下图，我分别对比了投资范围比较广泛的两只香港REITs以及当前A股类公募REITs产品的走势对比（PS，对比不算很严谨）

黑色的那条线才应该是我们公募REITs应有的走势

数据来源：Wind

因此，购买这批国内REITs基金，跟国外的相比，我感觉波动会稍微低一些，同时预期收益率也会稍微低一些。

买房收租的愿望虽然被灭了，但收租的原理还在，只不过买的底层资产不一样，全部都是基础设施建设，包括垃圾焚烧，污水处理，收费公路，产业园，以及仓储物流。

数据来源：申万宏源报告

每个基金的差异性都很大，如下表，在规模，现金分派率，项目性质，以及基金存续的期限都不一样。

数据来源：申万宏源报告

为什么规模不一样？这批基金倒不像我们平常买基金一样，比较注重基金规模，因为规模是由基金将要持有的资产决定的。

举个例子，国金铁建重庆渝遂高速公路 REITs，对应的底层资产为为渝遂高速重庆段，涉及高速公路 93.26 公里，这段高速公路还剩14年的运营权限，也就代表了还能收14年的车辆通行费、租金等收入

从基金的招募公告可以看到，此类项目是将未来特定期限内（特许经营权到期之前）的现金流，按照折现率折现到某一时点后得到基础设施项目在该时点的估值

也就是14年后价值45.73亿的高速公路经营权现在就先拿钱买下来了，其他几只基金规模原理也是如此。

买下来就开始经营这段高速路，之后可以获得稳定的通行费或租金收入，从而每年进行稳定的分红，根据上面的内部收益率预测为6.26%，也就是我们购买这只基金期望获得的年化收益。

但在经营过程中，不可能一成不变，比如突然通行费收费提高了，又或者类似去年的疫情影响，都会导致收入的变动。

又或者贴现率因子因为国债收益率变动的影响，从而导致基金估值的变动

因此6%不是一成不变的，可能某一年会在低于6%，也有可能某年高于6%，

大家可以看到，特许经营权的分派率会稍微高一些，那是因为特许经营权只有一个有效使用期限，譬如上面提到的重庆渝遂高速公路14年到期后，得花2个亿对公路进行维修翻新，然后给回政府。

不动产则有永续资产属性，到期后仍有一定的市场价值，譬如工业园，到期可进行清算分配。因此，在同等贴现率的影响下，不动产的现金分派率要更低一些

总结：特许经营权类的REITs基金相对来说，受到的风险因素比较小，现金流也较稳定，基金波动也会稍微低，而不动产REITs基金因为会涉及到租约的续期，租约价格的变动，我认为这块是相对没那么稳定的，因此现金流以及波动都会波动稍微大一些。

看到这里，大家应该能明白一些了，买这个REITs基金，就是大家一起筹钱把未来几十年后价值多少钱的东西直接买下来，然后每年从中获取一定的现金流（分红）

除此之外，我看了下，这批公募基金是没有申购赎回费的，但除了博时招商蛇口产业园封闭式REITs是收固定的管理费之外，其他都是固定的管理费+浮动的管理费，浮动这块计算也很麻烦，大家就当做类似业绩提取的费用吧！

到底谁有优势谁有劣势，我也比较不出来：

数据来源：申万宏源报告

至于如何够买的话，这批基金都是通过战略配售、 网下发售和网上认购的方式进行，而我们参与的是网上认购，具体等公布时间就好

但不建议大家去认购，一来几只基金都是封闭式运行的，最低的存续期都有14年，最高的99年，期间是不再开放申购赎回的

而且加上原始人以及网下机构的配售。留给咱们散户认购的份额估计也不多，到时还得比例分配

虽然后期会在场内上市，可以进行转托管到场内，但参考封闭式基金的话，上市之后大概率会有折价，折腾来折腾去还不如到时候上市买就好了。

这类基础建设质量都比较好，且久期都比较长，但譬如我上面说的高速费用可不可能变？垃圾烧了几年会不会没有那么多烧了？产业园租户不续租了怎么办?

这些我们都是不知道的，也没有精力去跟踪，因此有需要的朋友到时上市了根据情况再一揽子买个三四只吧，买REITs基金也要跟债券基金一样，要做适当的分散，以免踩雷。

比较符合要求预期收益4%--7%同时比较厌恶风险的保守稳健投资者购买，我认为预期收益跟波动风险都比咱们的稳如泰山组合要稍微低一些