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发表于 2021-05-22 17:02:49 股吧网页版
首批REITs基金来了,真有那么好?

最近国内9家首批公募REITs基金获批,传的沸沸扬扬的,我猜不少人感觉自己能真正的当收租公了,躺赢。

因为一说到REITs基金,大家以往接受关于REITs的观点都是这样的:

REITs基金的全称叫“房地产投资信托基金”,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金

(ps,现在REITs基金的底仓资产不局限房地产,包括公寓,酒店,医院,仓储,基础设施,数据中心,园林等等)

一般基金资产80%以上投资的就是上面说的那些项目,而收益主要来源于两块,投向资产增值(譬如房子涨价)以及每年固定的收租收入。获得的收入每年拿出90%出来进行现金分红

定义上,REITs基金的风险收益要比货币基金以及债券基金高,但比股票基金,混合型基金的要低。

买不起房?不懂得如何买房?那就大家各自从钱袋子里掏点出来,众筹买,那就成立了一只REITs基金、而基金则由专人管理,自然而然也解决了不懂得如何买房的问题。

毕竟属于基金,更多的优势就出来了,参与门槛低,最低100元或者1000元就可以买,而且流动性更强。

且每年有固定的现金分红,投资人还获得了稳定的现金流。底层资产+稳定的现金分红,因此才会被认为买入REITs基金就是在当包租公。

那国内首先募集的那9只公募REITs基金,是不是也有那么好?

我们此次公募REITs基金用的是契约制,投资者买入持有的是REITs公募基金的份额(享受投资收益),然后由专门的管理人负责运营(收取管理费),托管人则负责保管基金资产(收取托管费),这样相对分散,各自权利义务明确。

基金投资于资产支持证券的资产比例不低于80%,但对应底层资产不包括住宅、酒店、写字楼商场等房地产项目,只能是基础设施,除此之外只能投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。不能投资股票,可转债,可交换债等股权资产。

所以,大家买房收租的愿望在这里就被毁灭了,不能买房地产的项目除了国家坚决贯彻“房住不炒”之外,估计也有一部分原因是刚推出REITs公募,不想一出来波动就太大。

譬如下图,我分别对比了投资范围比较广泛的两只香港REITs以及当前A股类公募REITs产品的走势对比(PS,对比不算很严谨)

黑色的那条线才应该是我们公募REITs应有的走势

数据来源:Wind

因此,购买这批国内REITs基金,跟国外的相比,我感觉波动会稍微低一些,同时预期收益率也会稍微低一些。

买房收租的愿望虽然被灭了,但收租的原理还在,只不过买的底层资产不一样,全部都是基础设施建设,包括垃圾焚烧,污水处理,收费公路,产业园,以及仓储物流。

数据来源:申万宏源报告

每个基金的差异性都很大,如下表,在规模,现金分派率,项目性质,以及基金存续的期限都不一样。

数据来源:申万宏源报告

为什么规模不一样?这批基金倒不像我们平常买基金一样,比较注重基金规模,因为规模是由基金将要持有的资产决定的。

举个例子,国金铁建重庆渝遂高速公路 REITs,对应的底层资产为为渝遂高速重庆段,涉及高速公路 93.26 公里,这段高速公路还剩14年的运营权限,也就代表了还能收14年的车辆通行费、租金等收入

从基金的招募公告可以看到,此类项目是将未来特定期限内(特许经营权到期之前)的现金流,按照折现率折现到某一时点后得到基础设施项目在该时点的估值

也就是14年后价值45.73亿的高速公路经营权现在就先拿钱买下来了,其他几只基金规模原理也是如此。

买下来就开始经营这段高速路,之后可以获得稳定的通行费或租金收入,从而每年进行稳定的分红,根据上面的内部收益率预测为6.26%,也就是我们购买这只基金期望获得的年化收益。

但在经营过程中,不可能一成不变,比如突然通行费收费提高了,又或者类似去年的疫情影响,都会导致收入的变动。

又或者贴现率因子因为国债收益率变动的影响,从而导致基金估值的变动

因此6%不是一成不变的,可能某一年会在低于6%,也有可能某年高于6%

大家可以看到,特许经营权的分派率会稍微高一些,那是因为特许经营权只有一个有效使用期限,譬如上面提到的重庆渝遂高速公路14年到期后,得花2个亿对公路进行维修翻新,然后给回政府。

不动产则有永续资产属性,到期后仍有一定的市场价值,譬如工业园,到期可进行清算分配。因此,在同等贴现率的影响下,不动产的现金分派率要更低一些

总结:特许经营权类的REITs基金相对来说,受到的风险因素比较小,现金流也较稳定,基金波动也会稍微低,而不动产REITs基金因为会涉及到租约的续期,租约价格的变动,我认为这块是相对没那么稳定的,因此现金流以及波动都会波动稍微大一些。

看到这里,大家应该能明白一些了,买这个REITs基金,就是大家一起筹钱把未来几十年后价值多少钱的东西直接买下来,然后每年从中获取一定的现金流(分红)

除此之外,我看了下,这批公募基金是没有申购赎回费的,但除了博时招商蛇口产业园封闭式REITs是收固定的管理费之外,其他都是固定的管理费+浮动的管理费,浮动这块计算也很麻烦,大家就当做类似业绩提取的费用吧!

到底谁有优势谁有劣势,我也比较不出来:

数据来源:申万宏源报告

至于如何够买的话,这批基金都是通过战略配售、 网下发售和网上认购的方式进行,而我们参与的是网上认购,具体等公布时间就好

但不建议大家去认购,一来几只基金都是封闭式运行的,最低的存续期都有14年,最高的99年,期间是不再开放申购赎回的

而且加上原始人以及网下机构的配售。留给咱们散户认购的份额估计也不多,到时还得比例分配

虽然后期会在场内上市,可以进行转托管到场内,但参考封闭式基金的话,上市之后大概率会有折价,折腾来折腾去还不如到时候上市买就好了。

这类基础建设质量都比较好,且久期都比较长,但譬如我上面说的高速费用可不可能变?垃圾烧了几年会不会没有那么多烧了?产业园租户不续租了怎么办?

这些我们都是不知道的,也没有精力去跟踪,因此有需要的朋友到时上市了根据情况再一揽子买个三四只吧,买REITs基金也要跟债券基金一样,要做适当的分散,以免踩雷。

比较符合要求预期收益4%--7%同时比较厌恶风险的保守稳健投资者购买,我认为预期收益跟波动风险都比咱们的稳如泰山组合要稍微低一些


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