我们又将见证资本市场上，又一新生事物的火热情况。141万持有人即将开奖。
还记得6月初发行的首批9只公募REITS基金吧，21日迎来上市。
180代码开头的4只在上交所，508代码开头的深交所。
上市首日的涨跌幅限制为30%，之后为每日10%，首日的溢价炒作或难避免。
押中的盆友们，很多人赌的就是上市这波溢价收益，可以选择在大幅偏离基金净值、大幅溢价情况下先落袋为安一波；
还有拿着现金想买的，建议不要把这个当成新股上市来炒，也千万别高溢价下盲目追高参与，等场内价格波动率下降、或有折价机会时再上车也不晚。
当然REITs基金的投资，依然定位长期，获取一份类固收+的收益。
一、上市首日大概率场内溢价
回忆一下当时募集的盛况，堪比“摇号”，9只公募REITs首发认购火爆，合计吸引了近150万户投资者认购，净认购资金超过310亿元。追求稳健的保险、银行等机构投资者也是参与主力。
应证了那句话，不是缺钱，是缺好产品……从最后持有人户数看，不少REITS基金的持有人已经超过很多偏股基金。
有多火爆呢，看看这最后的网上中签率，平均中签率不到6.3%。最低的项目是1.76%，也就是认购10万元，能中个1760元吧：
网下中签率最低的产品是博时的招商蛇口产业园REIT，网上中签率最低的产品是中航的首钢生物质REIT。
首批上市为啥溢价概率大？之前我们也解读过《9只公募Reits基金开售要不要参与？》，
1）一是首批REITS项目，要有标杆效果，层层把关，本身底层项目偏优质；
2）这类标准化公募产品，为中小投资者提供了一个低门槛参与于大型基建项目的渠道，兼具股性和债性，能便捷分享大项目的基础收益和资产升值。通过认购的火爆情况，我们也感受到广大投资者对于“类实物资产”有多么喜欢！历史上海包括黄金基金、原油基金。
3）A股市场，一向有炒新生事物的传统，过去有什么权证、B股等，后面有创业板、科创板造富等。
整体氛围下，这首批封闭式的公募REITS基金上市首日，或难出现折价局面，有需求就有买卖，场内大概率会有溢价爆炒局面。
价格波动大的一般是围绕净值价格小、上市盘子小、认购超额高的项目方面，比如蛇口产园(180101)、首钢绿能(180801)、首创水务(508006)等产品。
搞不懂折价溢价，请戳《一文弄懂场内基金折溢价》，以目前已有的一只REITS基金鹏华前海为例，可以看到下图上面的是场外基金净值价格，下面的是场内二级市场交易价格，两个交易价格，目前场内是折价6.77%的状态，相当于打折买到，不香么？
一定要保持关注，不要盲目高溢价追高参与炒作啊。中签的盆友，也一定记得提前转托管到场内可交易的状态，这样逢高溢价还可以赚一波溢价收益。
二、可以长期关注哪些REITS产品？
交易平稳后，公募REITS产品值得持续关注，在于它是不错的“类固收+”产品，且提供了股债之外的另一种可投资产。
从投资标的、收益来源、产品定位、增值基础这几方面，我们来总结一下REITs和普通公募基金的不同：
作为市场全新的基金投资产品，公募REITs的诞生使得投资者在单纯投资地产、股票、债券、现金之外拥有了另一种可投资资产，从而分散组合整体风险。
REITs既有债的属性，又有股的属性，兼具流动性和波动性：
一是，我国对于基础设施公募REITs要求未来3年净现金流分派率在4%以上，这部分强制分红属性，类似于“固收+”产品中固定收益类资产发挥的作用，具有一定债性；
二是，其底层资产的估值以及项目盈利的能力也存在着增长空间，还会随二级市场上交易而变化，这部分收益也具有一定股性。
因此公募REITs产品的预期收益及风险低于股票，高于货币型基金及债券型基金。
从长期来看，REITs的预期回报率显著高于债券市场，在首批试点产品发行的时间窗口，考虑到REITs投资的免税效应，更是吸引稳健理财投资的需求。
但综合申万宏源证券的研究，投资时需要注意：
1）目前的项目分为特许经营权类和产权类，不同类型的REITs的派息率不可直接比较优劣；
2）特许经营权类的REITs，更像是固收类资产的替代，整体更偏债的属性，只看其派息率有“虚高”。
因为特许经营权到期将无偿收回，特许经营权类产品的期末价值为零。就像一个不偿还本金的债券，其每年的派息率实际上应该包含一定的本金偿还。上市后流动性可能更弱一些，但更适合求稳的投资者。
3）产权类REITs，整体更偏“固收+”属性，只看派息率会“虚低”。因为投资者每年收益除了派息，还可获得产权增值带来的估值提升，是天然的“固收+”属性，有攻有守，比起特许经营权类的REITs波动性会稍大一些。
4）场内交易，可以更关注产权类REITs机会。产权类REITs的定价同时受股市、债券等多种因素的影响，意味着上市后价格的波动也更大，带来的交易性投资机会也就更多。
在其价格跟随市场波动下跌幅度较多时，往往带来交易性机会，就可以关注，寻找性价比较高的时机参与。
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