龙头分化

最近这段时间，后台地惨板块的月经问题大概是——为啥万科比保利弱那么多？

从最近几个月的时间来看，虽然同为前五龙头，但狗科的走势确实比保王爷差了一大截。

比如最近三个月，保利是上涨7.97%而万科却是跌了18%。两者走势差了25%。

但是，如果大家稍微把时间拉长一些，比如一年或者两年左右的时间，其实可以看出万科和保利并没有太大差距。

比如在过去三年里两者的涨幅基本贴近，只不过在近期才突然有所拉开。

如果非要在这里面去找一些原因的话，那么或许是跟两者今年为止的业绩表现以及毛利有所关联。

今年的中报出炉，保利的净利润基本持平但万科的净利润下滑了11.68%，两者的毛利水平也产生了一些分化。

这一定程度可以解释最近几个月的分化。

另外，在最近的业绩会议上，万科的高管给到的预期指引也相对比较悲观，这也有可能在短期里导致大家对狗科的看法偏悲观。

但实际上，从终局竞争来看，同样作为TOP5里面比较稳健的房企，万科未来的盈利能力，大概率还是会跟保利差不多，尤其是当前给到的比较保守的预期，我认为这是一种相对负责的态度，但市场似乎觉得这是万科不进取的表现。

所以，对于当前这两个龙头近期的股价分化，我认为依旧是保持分散配置的原则，不进行调仓。

二次集中供地

相比起万科保利的走势变化，最近地产行业更值得大家关注的还是最近这轮集中供地的情况。

首先从整体的溢价率来看，这一次的集中供地溢价率大幅下降到5%，而仅仅一个月前，溢价率还高达15%。

根据评估，这次集中供地的整体毛利率在28%-30%，净利率会在6%-9%，好的公司能够达到10%以上。

相对第一批来讲，毛利率测算是25%，所以第二次的这批地毛利率是有所改善，但还不算很明显。

另外，这一轮的拍地里，央企+地方国企的成交占比达到62%，民企的参与意愿相对较低，所以在当前阶段具备负债端优势的央企国企，确实更值得大家关注。

通过这次第二轮的集中拍地，房企在供应端方面的困境大概率在逐渐走出来，不过由于当前受各种政策压制，销售端方面的表现比较拉胯。

商品房的网签数据持续低迷，这还是过往金九银十的九月数据，可以说是比较冷清了。

销售端的遇冷自然会反映到未来某个阶段的业绩上，所以这里也可能会出现一个短期的负面逻辑。

总体来讲，现在地产行业的情况就是，终端需求被压制，土地越来越难卖，房企观望停滞的相互拉扯阶段，然后看谁先熬不住。从目前趋势来看，我认为未来局势大概率会逐渐往房企这端偏移。

这其实也是地产跟K12最不同的地方，大家都是同一条船上。

另外，昨天港股地惨的惨况，大概率是外资搞出来的，这沽空比例就跟上年年底的基建一样夸张，这不排除是想着趁港股通没了之后赶紧怼一波。

所以，大家对于短期的波动不需要有过多的联想，实际基本面情况大概率没有大家想的那么坏。

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1.最近地惨行业比较糟心，相对应的地产后周期品种也遭殃，雨虹最近逐渐杀回26PE附近了，但这个估值我认为还不算特别吸引，所以现阶段对于雨虹我会继续等一下，看看能不能等到更好的机会，隔壁科顺倒杀回16PE，相对来讲性价比要稍微好一点点，目前也可以多关注一下吧。

值得注意的是，由于当前销售端转冷，开工面积减少，这可能会对房产后周期品种的中期逻辑产生一些影响，这一块也值得大家注意。

总体而言，当下我会以观望为主。