第二批REITs“华夏越秀高速公路REITs”、“建信中关村产业园REITs”下周就要发行了，机构战略配售这两只REITs的热情还是很高的。

REITs，就是Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金，是一种通过持有各类不动产所有权或运营权，以不动产运营收益为利润来源，并且每年将不低于90%可分配利润分配给持有人的高分红型基金产品。

今年6月时，已有首批9只REITs成立并完成上市。

要论第二批REITs可能会有怎样的收益表现，不妨先来回顾一下首批9只REITs的基本情况和上市后的表现吧。

首批9只REITs中，有投向产业园类资产的博时招商蛇口产业园、华安张江光大园、东吴苏州工业园区产业园，有投向仓储物流类资产的中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港仓储物流，有投向高速公路的浙商证券沪杭甬高速、平安广州交投广河高速，有投向城镇污水处理类资产的富国首创水务，有投向固危废处理利用类资产的中航首钢绿能。

这9只REITs在有利润可分的前提下，每年都会以现金分红的方式向持有人分配不低于90%的年度可分配利润。同时，其封闭期从20年到99年不等，期间不可申赎，但可在二级市场上买卖交易。

由此也可以看出，REITs的收益主要来自两部分，一是基于基础资产运营利润的现金分红，二是REITs上市后的价格涨跌。

从实际分红来看，自2021.6.7这9只REITs同步成立以来，中金普洛斯仓储物流、中航首钢绿能（此REITs拥有资产运营权，到期资产需要无偿移交给指定接收方）基于项目自2021.6.7至2021.9.30期间的累计利润，分别给每10份REITs份额分配了0.5220元、5.1541元现金分红，相当于期间股息率分别有1.34%、3.85%。结合基础资产经营模式来说，这个源自分红的回报率水平大致相当于质地良好的中长期信用债，分红回报不算高。

有意思的是，这9只REITs的二级市场价格回报还不错。

首批9只REITs在二级市场上市的第一个交易日就受到了一定程度热捧，当日平均溢价率5.21%，其中，当日比较热门的博时招商蛇口产业园、中航首钢绿能的当日溢价率分别达到了14.72%、9.95%。

但随后这9只REITs的二级市场价格普遍回归到发行价附近，炒作热度下降并沉寂了数月。直到9月份，除平安广州交投广河高速之外，其余8只又开始了新一轮溢价提升之旅，并且至今仍有较高热度。

到11月24日，溢价率最高的中航首钢绿能、富国首创水务、红土创新盐田港仓储物流的最新溢价率已分别高达27.24%、27.76%、22.39%。

不过，新一轮溢价期间也有个有趣的点，即这9只REITs自9月至今的日均成交额基本都是1000万元左右水平，成交额最高的中金普洛斯期间日均成交额也只有5873万元。

看来，盘子小的基金，二级市场价格要涨要跌不太难啊。不知道高溢价买入的小伙伴，事先有没有发现这些REITs的分红回报其实不算高呢。

关于REITs的二级市场价格，一白原本是认为由于封闭期非常长，且分红回报天花板不高，其出现折价的概率比较大。但从这短短5个月时间来看，折价有，但溢价的动能更强。

不过呢，在20年往上的封闭期面前，这最初最新鲜的5个月时间，能说明的问题还是少了点。

所以，一白还是维持认为REITs日后折价可能性较大的看法好了。

第二批将至的华夏越秀高速REITs的基础资产是汉孝高速公路（为武汉-十堰高速起点段，特许经营模式，基础资产到期后需无偿移交给指定方），建信中关村产业园REITs的基础资产为北京海淀中关村软件园互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目。

华夏越秀高速REITs、建信中关村产业园REITs的发行价格分别是7.1元、3.2元，募集规模分别是3亿份（小伙伴可参与的网下发售规模是0.63亿份）、9亿份（网下发售1.88亿份），封闭期分别是50年、45年。

回报水平方面，华夏越秀高速REITs基于2021.10.1-2021.12.31、2022年度预测的年化现金分派率分别是7.70%、7.87%，项目存续期内全周期内部收益率IRR约6.8%；

建信中关村产业园REITs基于2021.9.30-2021.12.31、2022年度预测的年化现金流分派率分别是4.62%、4.78%。

对于机构投资者来说，这些REITs是收益较稳健、现金流较可预测的优质项目，但对于个人投资者来说，适不适合或者说要不要参与，更多地还是要看各自能否综合地接受长封闭期、较低流动性、不算高的现金分红回报，以及潜在的二级市场折溢价风险等关键要素和事项了。