最近和人聊天，聊到了一个问题：为什么过去几十年，敢买房的大多都发财了？
我感觉主要是几个原因
第一，最重要的原因是过去几十年，中国的房价一直在涨。
如果把房子看成商品的话，那也会有周期。全球主要经济体的房价，都经历过完整的上涨和下跌周期，有的甚至经历了不止一轮。
但中国的房价在过去一直在涨，确实有过短期的回调，但还没有过长期的下跌周期。
只有牛市，还没经历过熊市，所以没有痛苦记忆。
过去几十年，只有涨，没有跌，只要买了房子的，都是赚钱的。所以很多人对于房价永远涨就有很强的信仰，也就更敢于买房。
第二，买房自带杠杆
虽然房价一直在涨，但如果看具体涨幅的话，过去10年房价涨3-5倍的不少，但涨幅能达到10倍以上的，其实并不多。
之所以买房能够带来巨大的财富效应，本质上是因为房子都是自带杠杆的。
一套100万房子30%的首付，就是30万。
如果房价从100万涨到150万，其实就涨了50%。但对于首付30万而言，其实是涨了167%，翻倍还不止了。
如果房价涨3倍呢，从100万涨到400万。相比首付就是赚了10倍，即使考虑首付加上月供，没赚到10倍，赚个七八倍也很正常。
房价的涨幅在众多投资渠道中，并不算很高，但是因为自带杠杆，就使得实际的收益率非常夸张。
第三，绝对金额巨大
买基金的话，1亿能买，1万能买，10块钱也能买，很多人第一次养基可能都是从10块钱开始。
但房子不一样，即使在我们泉州晋江这种三四线小城市，如果正经的买一套房，上百万很正常。即使买个单身公寓都要几十万。
要么玩不起，一旦参与，绝对金额就都很巨大。对于绝大部分的家庭而言，都不会是无关痛痒的数字。
所以买房子之后遇到上涨，因为绝大的绝对金额，就非常的有感觉。赚钱的快感远不是几千几万块的基金能比得上的。
杠杆是把双刃剑
因为上了3倍的杠杆，而且绝对金额很大，所以只要有一个差不多的涨幅，相对于本金的收益率和盈利的绝对金额都会非常巨大，发财的感觉很强烈。
但如果时间拉长，比如10年涨了50%呢？
我做了一个测算，100万的房子，30%首付，20年房贷，利率4.9%。
1. 20年时间，一共要支付大约40万的利息。如果10年只涨50%，就只赚50万，只是堪堪覆盖房贷的利息而已，还不能考虑自己本金的理财收益。
2. 而且还款10年之后，首付+月供一共大概85万，相比当初的全款100万差距已经不大了，杠杆几乎已经不存在了。但还需要再还10年房贷，一共55万。
所以别说下跌，只要房价涨慢一点，买房的收益就很让人绝望了。
所以，买房子要发财，其实是有前提条件的：
1. 房价必须要短期大涨，加上高杠杆和大金额，就会非常的爽。
2. 下跌的话，肯定很惨，跌30%就本金全亏光了。
3. 但即使不跌，只要房价不涨，不要说本金的理财收益，光还贷款的利息就非常可怕了。
4. 如果涨幅小一点，比如10年涨了50%，看起来好像不错，但一旦考虑房贷利息，那收益就约等于没有。
5. 所以对投资房子来说，不涨或者涨得慢都是一种风险
注意：投资有风险，入市需谨慎，以上内容不构成任何投资建议，根据个人投资策略进行决定。
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