这几天股市涨势喜人，E哥最近买的一只地产指数终于解套，还冲上新高。

能让投资界全民狂欢的，只属于股市和楼市。

趁着最近海南自贸区的大热，E哥开个脑洞，结合前段时间的公募REITs，能不能通过公募基金，投资海南房产。

E哥这个脑洞并不是没根据，REITs全称叫房地产信托投资基金，起源于美国，成立之初就是为了满足普通投资人投资房地产的诉求。

地产有两个特点：

一是金额大，随着房价水高船涨，能轻松全款买房投资的越来越少。

二是流动性差，就是投资后变现能力较差，很多城市都出现过“有价无市”的局面。

所以，REITs这个工具，发明出来就是用来投资房地产的，把金额大的房地产拆成小份额，出售给投资者。目前已成为美国的最大的四类配置资产。

从投资收益的角度，REITs跟投资房地产的收益几乎一样。

如果E哥在海南买了一套房，平时也不会居住，就会把这套房租出去，会收到每个月的租金；随着房地产增值，E哥在卖出房产时，会收获房产增值部分的溢价。这样就有两部分收益。

REITs的收益也对应两部分：一部分是租金，一部分是资产增值收益。

REITs要求按照物业的租金水平实现强制分红，也就是租金收入扣除必要的费用之后，必须分配给投资者；同时，REITs份额价格会随着资产的升值发生变化，当资产升值时，REITs份额价格上涨，卖出能够获得资产升值的收益。

跟直接持有房产相比，投资人不用花精力飞去海南买房，也不用贴广告招租，更不需要跟承租人沟通，甚至去催租了，所有的管理问题都有基金管理人帮忙解决。投资人只需要购买REITs份额即可。这样来看是不是很方便。

那么，REITs的风险是什么？

REITs的风险跟投资房地产如出一辙，租金有可能因为招揽不到租客而没有，投资收益可能因为房产不景气，房价连连下跌变为负值。

如果还记得海南房地产泡沫，就一定对当时泡沫破灭胆战心惊。“股市有风险，投资需谨慎。”这句用在楼市一点儿都不为过。

很多投资海南房产的投资者，一年也会去海南住几次，大部分时间空置，没有租金，如果限购政策严格，虽然价格下降缓慢，但也很难及时变现。

REITs除了能便捷投资楼市，还有什么优势？

E哥觉得，REITs最大的优势就是在资产配置中，属于一类独特资产，跟股市和债券相关度都不高，起到一定的分散组合风险的作用。

而且，不同的REITs之间相互风险隔离，比如在海南买的房，和在江苏买的房，存在地域上的差异，面临的市场环境差别很大，价格和租金水平的变化也很不一样。

好了，说了这么多，这次4.30发布的试点，可以通过REITs，打破重重限购，购买海南房产吗？

答案是否定的。这次推出的公募REITs试点，是基础设施REITs，商业地产和住宅被排除在外。

那是不是这次REITs对普通投资者，就没有价值了？

那也未必。公募REITs是一种介于股票+债券之间的一种投资品种，特别是以基础设施为底层资产的REITs，具有很强的固收特征。比如高速公路，收费比较稳定，持有高速公路的份额，可以享受公路费收入。

而且，这次虽然排除了商业地产，但有部分具有商业地产属性的基础设施也在鼓励范围，比如仓储、产业园、IDC，这些都是有产权，带有商业地产属性，可以享受到资产增值和租金收入双重收益。

如果快的话，年底第一批公募REITs就能与投资者见面拉。

想想是不是很酷，当别人问你想不想在海南买房，你回答说，我刚买了海口到三亚的高速公路。惊掉对方下巴。

人生就是要这样的特立独行，出其不意。