作者：集思录网友

城市房价组成要素及住宅租售比高低能否合理衡量房价的一点思考。

本文是由一个热帖回复扩展而来。

先做一个前提假设，假设全国各大城市的房子是均质的，跟华为手机一样，每套房质量朝向楼层都一样，不存在差异。那么在均质的前提下是什么因素导致各个城市存在价格差异，毫无疑问是地价及附加在地价上的教育医疗就业等等福利。而这两者究竟是占多少比例，影响多大呢？请看分析。

城市里有一种地产是剥离了教育医疗教育福利的，没错，就是没有居住属性的商业用房，办公楼和商业楼。对于商业用房，影响房价的只有一个因素，就是租金，我想没多少人是不看租金买办公楼的吧，如果有，我给你竖个大拇指，哥，你牛逼。

在住宅及商业用房之间还存在一种跨界产品--公寓。公寓其实更好用来表达这个意思。公寓是既有居住属性又没有附加任何城市福利属性，完完全全只有居住功能，作为刚需，急需落户，急需地段学校，因此对于这种三无产品肯定看不上。也只有打算用来出租的投资者才会考虑购买，所以公寓是最适用于租售比，可以说能租多少钱，主要看地段，而地段价值又由土地产出决定，土地产出又通过租金来表现。租金的回报严重制约公寓的价格上涨，可以说在公寓这种产品上，租售比是非常有效的。

住宅有居住属性（消费属性）又附有城市福利以及投资属性的品种，那到底如何定价？这是个复杂问题，需要逐步剥开分析下地价及附属福利的定价。

附属福利最表现突出的其实是教育，有牛逼中小学跟没有牛逼中小学位同地段同质的差价就是教育的价值。比如某个学位房子是6万，临近没有学位卖5w，那么就是市场估价为1万每平方的教育溢价。

还是以6万每平方为例，剥离了1w教育溢价，那么剩下5万即为纯粹房价，假设忽略房子均质本身造价的话，即实际地价为5万。地价的价值与城市的产出中心距离的远近而呈放射性递减，离城市越远，地价越低，那么房价就越低。这点跟商业用房实际是一样的。

作为租赁存在的房产租金收益跟城市的产出价值大小密切相关，收入水平的上升，是随着收入水平上升而上升，很难想象租金会脱离收入引力而上升。这也是大城市为何楼价高于小城市的原因，绕半圈本质上还是由你身边的房产租金收入水平决定。

作为自住存在的房产，你可以理解成租金是业主自付自消而抵消了。一个人自住在一个年租金20万小区的房子，那么他是左手给了右手20w，所以租金收益为零，又或者说这个业主是放弃了20万每年的租金收入，选择了消费这套房的居住属性。

住宅价值三要素

城市住宅的价值是由三要素组成，

一， 是地价，而地价又由距离城市最大产值中心距离远近决定。呈线性递减。也因为多中心的兴起有可能改变了距离而引起地价的大幅变动。

二， 是附属城市福利，教育医疗工作等。福利是跟随收入通胀的上升而提高，也会因为某一福利的迁移也失去价值，比如新中心的兴起，老城区的衰落等。

三， 是由城市租金水平。租金水平密切跟收入相关。租金水平是地价的表现形式，租金低地价就低，租金高地价就高，这是跟城市的产出中心距离的远近而呈放射性递减。

地价及城市福利类似于股票的净资产，而租金类似于净资产收益率。租金的高低受城市的GDP发展前景，未来收入水平高低制约。城市人口的数量，城市人口的产业模式，人均产值高低又制约城市GDP总量及城市人均收入。顺带说下，同样人口的城市，你是生产玩具和生存无人机人工智能，在GDP重量和人均收入上有非常大的差别，这就是传统行业和新兴行业附加值高低的区别。

经过以上分析可知，其实房子的价值最终还是由城市的产出价值大小决定，一线城市楼价之所以高，一个是现实收入水平高，另外一个是未来预期收入水平会更高，所以大家愿意溢价去买入等待价格的上涨，就跟买茅台预期茅台上涨是因为预期茅台未来每股收入会更高，这是同一个道理。

租售比1：1000，已经暗含了以这个价格买入的，你是愿意以目前租金水平的80倍，甚至90倍买入或者持有，是预期在未来租金会快速上升，快到也许5年10年后的某一天租金水平高到能把租售比降低到合理比例比如1：250。当然这是预期，最终能不能达到，还是远远超过预期，这又是另外一码事。

在我看来这是一种赌，你选择买入1：1000的房子，你是赌某天租售比降低，又或者是赌还有人1：2000愿意买入你的房子，这是一个赌。又或者开了天眼，你能预期到所在城市的收入在不远的未来，以一个超高的速度上涨，就像茅台每年40%的业绩增长一样。

很多人做一项投资，其实是根本不考虑机会成本，只是随大流。你持有或者买入房子，是你放弃了买入类似茅台这样的机会，当然如果你没有能力去选择茅台，愿意去赌，这也没什么好说的。

问题一：为何专家经常说空置率太高？说下空置的问题。

对于空置，对业主来说，这不是一种主动，其实是被动，实属无奈。原因在于相对于房价投入装修成本，维持成本，租金实在太低，回报太低，低到业主根本就不想去折腾。（我经常跟朋友开玩笑说现在持有房子或者买入房子出租其实是在补贴租客）。假如买入一套100万带家具精装修的房子，如果租金是10万一年，10年就能收回一套房，我相信大部分人不会傻到舍弃租金白白的让房子空置。最明显的例子是郊区的别墅，空置10年甚至20年的别墅比比皆是，皆因装修别墅成本太高，出租回报又太低，也计算租售比太低，低到业主没有动力去做这个套利，宁愿放弃这个机会。

这让我想到有个笑话，说出多少钱让你放弃你的女（男）朋友一样，如果你还不肯放弃，仅仅是只说明出价不够高。

问题二：为何有些城市的有些房子因为学位房高得可怕。

这就是房价三要素里面的附属福利里面的教育发挥了比地价还要大的作用，买入这房子的人已经根本不关心地价租金回报，他只要附属的教育，为此，他们不断的提高教育溢价来追逐教育的入门券，这类似演唱会的黄牛在炒作一样，是高质量教育供给过少造成的。因此没有教育需求的人，就肯定不愿意为这溢价买单，比如40多以后的中年人要买房，就会避开此类教育高溢价房子。如果政策突然改变，比如学校搬迁，地段改变，又或者直升改为多校抽签，这个高溢价也许一夜间就立马消失恢复理性水平。

问题三：怎么衡量一个城市楼价是否合理，或者如何给一个城市房子估价（不是很成熟的思考）。

我认为城市楼价应该以套总价作为城市间楼市高低的比较。我理解为假如一个人购买房屋自住，只会在他购买能力最大化的情况下，买入尽量大的面积。所以我认为套总价比单价更合理。假如广州、香港、、东京在某天一天人均GDP，人均收入持平，那么会出现什么现象，假设购买力中值为1000万人民币，香港人用1000w买入一套60平方，广州人用1000万买入100方，东京人用1000万买入3层的一户居。其中的差别就是由土地资源大小，历史上的政策和生活习惯造成的。我们不能指望在人均收入相等的情况下，楼市单价跟香港接轨。

以广州为例，假设广州15年后发展水平跟上目前的香港，跟现在香港人收入持平，最低工资月入9000人民币。人口3000w。

我认为很可能广州楼市套均总价是跟目前香港现在套均总价一样，香港地狭，广州地广，这是历史原因，因此区别就是同样总套价的情况下，香港户均住60方，广州户均住100方。

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