9月2日起，地产股连续多日走强，市场对地产股的关注度有所提高。

有市场观点总结认为，近期地产股大涨的核心原因有三点：

一、中报业绩。在调控背景下，今年上半年地产行业的业绩普遍还在稳定增长，这是弱市中的预期差。

二、低估值。因为房地产板块一直受政策所限，所以市场给予估值低。

三、风格切换。相对于板块，地产板块的位置绝对是很低。而当市场风格从高位切换时，部分资金自然选中了业绩稳定增长、估值相对较低的地产股。

根据沪深两市131家上市房企披露的2019年中期业绩报告统计获悉，截至6月30日，131家A股上市房企营收总计为9598亿元，同比增长21.3%；归属于母公司股东的净利润总计为1011亿元，同比上涨17.15%。，131家房企中，归属于母公司股东的净利润同比走下坡路的房企数量高达四成以上，整个行业净利润率维持在12%以下。其中，万科以118亿元的净利润高居榜首，这意味着上半年，万科每天赚6542万元。

在利润率方面，房地产板块整体毛利率同比上升，达到近年高位，但由于2018年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升，挤压了净利润率。2019年上半年，整体房地产板块毛利率和净利率分别为36.7%和11.8%，分别较上年上升1.9个百分点和下降0.9个百分点。

房地产行业进入调整期已接近两年，盈利空间逐渐在收窄，行业分化现象愈发加剧。大型房企仍旧可以依靠低成本融资获得更高的盈利空间，中小企业日子则较为艰难，甚至有一些此前发展过快的中型房企也在甩卖项目换取现金流安全。整个地产板块出现了一种现象，早些年进入第一阵营的头部房企业绩表现和盈利情况增长稳健；为了追求规模快速增长的大中型房企则受到这两年行业调整的影响，现金回流较慢，债务反而很高，因此不得不甩卖项目求生。

在房地产融资环境不断收紧的情况下，行业拿地及开工投资将逐步下降，房企将加快销售回款，销售价格增速或将回落，叠加2016-2017年土地购置价格上涨，行业利润率水平或将承压。另一方面，房企间持续分化，一、二线房企销售依旧稳健及预收账款充足，2019年业绩望延续高增，而尾部房企将逐渐淡出市场，行业集中度或再度提升。

近日人民币对美元汇率“破7”也让板块承压。业内人士看来，人民币对美元贬值对于房企的融资环境无异于雪上加霜，并可能侵蚀其利润。去年四季度以来，以美元债为主的境外债成为房企热衷的融资方式，在大中型房企及港股上市房企中较为普遍，恒大地产、碧桂园、佳兆业等房企相关融资规模居前。

前海开源基金杨德龙认为，人民币贬值从短期来看，对于发行美元债比较多的房企来说，因为利息以及本金均要以美元偿付，这也意味着会增加房企的负担。不过人民币并没有长期贬值的基础，料将还会反弹，所以长期来看，汇率因素对房地产的影响没那么大。

房地产板块目前仍受到不少机构的青睐。中信建投证券认为，面对经济下行压力，地产板块的业绩确定性和稳定性以及估值的低位，使得配置性价比更为突出。建议优选布局一二线龙头房企、具备成长弹性的二线房企、享受存量价值红利的标的以及物业服务板块等。

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