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全美房价在4月份同比上涨了6.1%。与此同时，售出的房屋数量增加了7.7%，待售房屋数量上升了12.8%。 美国房价中位数 价格上涨：房价同比去年上涨了6.1%。售出的房屋中位价格为432,903美元，表明市场仍然偏向卖方，价格较高。美国4月成屋签约销售指数（Pending Home Sales Index）环比下跌7.7%，至72.3，创2020年4月份以来新低。

销售量增加：售出的房屋数量同比去年上涨了7.7%。尽管价格上涨，买家的需求仍然强劲。

库存依旧短缺但增加：待售房屋数量也有显著增加，同比去年上涨了12.8%，卖家正在进入市场，建商也在重拾信心。

抵押贷款利率跌破7：美国最新30年贷款利率为6.94%，抵押贷款利率是影响买家负担能力和整体市场节奏的一个关键因素。

卖方市场：房价和销售量的上涨表明卖方处于有利地位，但库存的增加可能预示着市场向更平衡的状态转变。

买家考虑因素：由于抵押贷款利率还处于较高位，这增加了购房成本。这可能会导致买家决策更加慎重，如果后续利率继续上升的情况下可能导致市场降温。

总之，2024年4月的美国房地产市场显示出强劲的卖方市场迹象，价格和销售量都在上升，但抵押贷款利率的显著增加可能会给买家带来新的挑战，并可能影响未来市场的走向。

美国房地产市场的房源供应情况

待售房屋数量：有1,633,892套房屋待售，同比去年增长了12.8%。

新上市房屋数量：新上市房屋数量为618,606套，同比去年增长了16.8%。

市场停留时间中位数：房屋在市场上的平均停留时间为35天，同比去年减少了2天。

平均供应月数：平均供应月数为2个月，与去年同期持平。 美国房地产市场的竞争程度

高于标价出售的房屋比例：33.6%的房屋以高于挂牌价的价格售出，同比去年上升了0.09个百分点。

降价销售的房屋比例：仅有17.4%的房屋价格出现下降，同比去年4月的12.0%有所上升。

售挂比：销售价格与挂牌价格之比达到了99.7%，同比去年上升了0.2个百分点。

-----以上是4月数据----

5月份，全美待售房屋数量较去年同期增长了35.2%，库存连续第七个月上涨。对于买家来说，这无疑是个好消息。值得一提的事，全美50个最大的都市区5月份的活跃房源数量都较上年同期有所上升。Realtor.com表示，库存增长最快的都市区是坦帕（87.4%）、凤凰城（80.3%）和奥兰多（78.0%）。当然，只有12个城市的库存超过疫情前水平。

房屋市场困境依旧：房屋库存量低，抵押贷款利率几个月来一直在7%左右徘徊，房价持续上涨至历史新高。所有这些因素都汇聚成一个困境，很少人能负担得起换房费用，直接买得起房的人就更少。

另一方面，买得起房不等于养得起房。根据Bankrate最近的一项研究，美国房主现在平均每年在房屋抵押贷款之外支付18,100美元的房屋相关费用。这些费用包括房产税、保险、维护、能源和各种其它费用。这比四年前增加26%，当时维护一套房屋的平均年成本为14,400美元。

Realtor.com的数据显示，今年5月，全美上市房屋价格中位数较上年同期小幅上涨0.3%，至44.25万美元，每平方英尺价格上涨3.8%。自2019年5月以来，上市房屋价格中位数上涨了37.5%，而每平方英尺价格飙升了52.7%。根据最新的S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，美国房价仍未受到抵押贷款利率持续高企的影响，3月份房价同比上涨6.5%，创历史新高。这也是该指数在过去12个月中第6次刷新纪录。

随着联邦基金利率处于20多年来的最高水平，以及预期降息时间的不断推迟，房地产市场明显感受到了影响。《福布斯》网站的一篇报道认为，只有当贷款利率降低到一定水平时，房屋的可负担性才会改善，激励那些被低利率困住的房主搬家，市场才会看到复苏的势头。

但即使一次降息也可能就会使抵押贷款利率放松到足以改善房地产市场状况的程度。举个例子，根据Realtor.com和房地产经纪人协会最近的一项研究，若抵押贷款利率从6.8%降至6%，那么买家的购买力可能会出现显著提高。

笔者糖宝总结: 目前美国房地产是卖房市场，市场库存比较少。美国存款利率约5%，房地产贷款利率一般高于2个点左右。在未来联储降息的大向下，房地产供应库存也在不断增加，贷款利率也将下调，这对房地产销售的交易量将可能是重大提升。

美国房地产正处于长牛周期。就拿租售比来看，超过5%的很正常，甚至不少专业翻新房炒家能做到10%以上。

笔者糖宝后面再分析美国房地产开放商的一些情况。新增库存远小于需求的卖方市场，为什么不太愿意增加开发新房？以及美国房地产将来会不会下跌？