今年以来，房地产行业并不平静，投资销售数据出现明显的背离。投资增长超预期，商品房销售增速转负，一二线城市成交回暖，房价绝对涨幅放缓等，不同数据间的背离说明了当前市场不同主体间博弈加剧，正处于选择方向的关键阶段。

看似冰火两重天的背后，若从供需、竞争格局、估值等角度进行分析，会发现那些拥有领先优势的地产龙头股正在孕育投资新机遇。

1.全国地产销售总量偏弱限制政策收紧空间

根据过去几轮房地产小周期来看，销量增速转负、新开工增速转负、投资增速大幅下行等现象为领先指标；销量增速见底、新开工以及投资增速见底等现象通常滞后于股价见底和政策放松，为滞后指标。销量增速转负为下行期一大先行指标，从过去几轮小周期来看，总量销售转负至见底大概经历2-3季度，假如按照经验数据简单线性外推，预计本轮全国销售面积同比增速将在2019年上半年见底。

2018年全国商品房销售面积同比增速呈现逐季度下行，并于 9月份单月同比首次转负，同比下滑3.6%，2019年1-2月的商品房销售面积同比下降3.6%，较18年下降5.0pct； 1-2月销售在18年12月销售同比短暂反弹后再次下行，考虑到19年全国棚改计划较18年实际完成626万套约同比下降40%，这将确定全年销售总量偏弱。

需要指出的是，销售增速见底本质上是地产政策见底的数据体现。因此，在“房住不炒”的大前提下，虽然不能指望地产政策全面放松，但在全国整体销售总量偏弱的情况下，未来几个季度也将很难见到政策进一步收紧打压的情况。

2.结构上来看，龙头地产公司受益于一二线城市的成交回暖

本轮周期的政策放松预计将更多集中在一二线城市，而三四线保持平稳。过去两年，一二线房价相对较平稳，需求一直受到抑制，杠杆率持平甚至有所下降，市场更为健康；而三四线房价在过去两年上涨较快，需求被透支，杠杆大幅提升，并且随着棚改退坡，预计今年销售面积和金额将同比下行。对于一二线而言，自2016Q1开始市场调整至今已经历时近3年，调整较为充分，而从高频数据来看，一二线稳步向好的趋势已经持续验证。全国一手房（45城）3月截至上周月成交同比 25%，其中一二线同比 50%、三四线同比-15%；年初累计至今成交同比 10%，其中一二线同比 23%、三四线同比-15%。二手房（14城）方面，3月截至上周月成交同比 17%，年初累计至今成交同比-4%。

另一方面，A股上市的几个龙头地产公司普遍深耕于一二线城市，一二线城市的土地储备面积占整体土地储备面积的60%以上，部分一二线土储面积占比小于50%的龙头地产公司也往往布局如长三角等经济比较发达的强三线城市，整体有望受益于今年的一二线城市的成交回暖。

3.房地产行业集中度加速提升

房地产行业强者恒强的局面越发明显，不论是从拿地端还是融资端，龙头房企自2016年以来集中度提升极为明显，相比之下，销售集中度仍有较大提升空间。因此，预计未来几年，在行业总量高位稳定情况下，拿地和融资集中度提升传导到销售集中度提升是大概率事件，龙头房企的销售额有望保持较快增速。

低估值的龙头房企具备较强的杠杆能力（包括合理的杠杆结构以及资金成本优势）以及较高的周转效率，销售增长的持续性较强，集中提升不可逆转。业绩方面，龙头房企过去几年的销售规模增长保障了2018年及2019年的结算业绩，既兼顾了短期业绩的防御性又具备长期销售规模的成长性。估值层面方面，目前主流房企19PE估值仅5-9倍，NAV折价20-50%，处于历史中性区域。

综上，我们认为目前时点龙头房企的投资机会值得关注。

数据来源：wind、国家统计局，截止2019年3月22日。

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