近期海外暴跌
从3月9日以来,美国股市出现大幅动荡,在过去的4天里,美国股市出现了两次熔断、三天暴跌,其中12日的跌幅创下了历史最大的单日下跌点数,连巴菲特都说没有见过这样的暴跌,美国股市也进入了熊市。由于沙特发起价格战,导致国际油价重挫两成以上,加上新冠肺炎疫情在全球持续扩散,如果继续发展下去,美国可能出现大问题。这种情况之下去抄底美国的房地产,等疫情过后房价还是会继续涨上去的。但是海外房产投资手续及其复杂,而且还对资金量有一定要求,作为只有点零碎收入的上班一族,只能眼巴巴看着土豪去抄底廉价的美国房产吗?
这里推荐一种房地产基金--REITS,通过基金间接去抄底海外房产。
什么是REITS
抛开学术上准确严谨但又枯燥拗口的定义,REITs (Real Estate Investment Trusts,房地产信托投资基金)可以有一个形象比喻:“所谓REITs就是房地产资产的IPO”。简言之,即通过金融技术将流动性差的房地产资产予以份额化,成为有高流动性的REITs份额。
通俗的说REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方,他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等,投资者们既当了包租公包租婆,还会享受物业升值的红利。
REITS的特点
下面我们来看一下与普通的房地产股票相比,REITs有哪些显著的特点?
定期强制高分红
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次,香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样,美国是季付,香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求,REITs的现金流能很好的补贴生活开销。
投资门槛低
一如其设立的初衷,为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。
交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金,和买卖股票一样,不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产,光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了,还涉及房产证和相关政策限制等等。
流动性强
买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。
专业化管理
REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士,拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”!
收益率相对较高
这个优势在中国更为明显,国内直接持有物业的收益率(也就是收租)相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租,租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%(美国)、9%(香港)以上。
风险分散
与单一的房地产信托投资不同,REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产,包括写字楼,酒店,公寓等,相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低,是一种很好的风险分散手段。
REITs值不值得投、如何投
从投资价值的角度而言
美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些,暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高,但是绝对及格。
从投资便捷的程度而言
最方便的投资方式就是REITs指数基金,但是在国内,目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金,投资的选择也比较少。
在中国如何投资REITS
下面我们主要介绍在银龙投资观察池里的三支REITs指数基金:上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。
如何挑选对比具体的指数基金,还是老步骤。
因疫情恐慌,3个基金年初至今暴跌13%以上。
从持仓规模而言,虽然前两者差距不大,但规模也只能说是一般,属于矮子里面挑高个,南方道琼斯美国精选的规模过小,可以搁置一边。
从跟踪情况而言,差距也不大。这一点,从资产配置上就能发现,大家的前10大持仓都是差不多的。
要说各自优势,广发的成立最早,上投成立最晚,但规模却最大。从配置理念上来说,银龙投资更倾向上投的这一支基金,由于是布局发达市场上市REITs,就意味着他与A股市场的相关性会更低,更能发挥其资产配置中分散风险的作用。
另一方面,也是针对投资者的小便利,这只基金除了提供人民币份额以外,还提供了美元份额,为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。
结论
1.细心的朋友可能会发现,本文中并未提及针对REITs的指数估值方法,这是因为REITs的估值相对复杂,不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。
2.REITs因为其与A股市场的低相关性,所以将会是资产配置非常好的手段!
3.REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段。