这几天，公募基金圈最热闹的事情，莫过于公募REITs要开闸。

REITs，是备受海外投资者青睐的一种投资产品。但对于国内绝大多数投资者而言，REITs仍然是个让人陌生的新事物。

日前，证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内公募REITs试点正式起步。与此同时，证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

一时间，再次点燃了市场关注的热情。有数据推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿元。看来，这将是公募基金行业迎来的又一个划时代的新产品。

老司基觉着，作为一名好学上进、爱尝鲜的普通基民，咱们又多了一门赚（kui)钱(qian)的手艺。关于公募REITs，你需要先了解以下N个细节。

1、REITs是啥？

REITs，是Real Estate Investment Trusts的简称，即房地产投资信托基金，最早于1960年在美国推出。通过向投资者发行信托（基金）份额来募集资金，并由专门机构投资到房地产项目中去，投资者按比例获得房地产项目产生的收益。普通投资者通过购买REITs份额，可以降低参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。

2、REITs有何魅力？

REITs通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资房地产业的机会。专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险。此外，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

3、海外REITs发展如何？

REITs起源于20世纪60年代的美国，在过去几十年中迅猛发展。对于海外市场而言，REITs这类品种的发展已经相当成熟。美国是目前全球REITs最发达的国家，其规模占全球REITs总规模的近60%。截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占其GDP规模的6.5%。有分析认为，未来欧洲REITs或将增长750亿欧元，投资年化收益率已经超过证券、股权等其他方式，投资的波动性将进一步降低，更多的投资者会参与进来。

4、国内REITs会带来哪些改变？

公募REITs以优质公共不动产为投资标的，可以将实体经济中最有价值、投资回报最稳定的部分资产转化为大众可投资资产，推动基础资产、投资工具、投资理念的长期化，将“散户化”资金“机构化”，促使追求二级市场价差的短期投资行为转化为符合投资者生命周期和风险特征的长期投资行为。

5、此次REITs试点和海外模式有何不同？

据说，国内公募REITs的结构模式有过两种讨论:一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权，公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”，即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化，再由公募基金投资资产支持证券。此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支持证券”结构。同时，打破原有公募基金投资的“双10”集中度限制，明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。

虽然在底层资产范围（不投房地产，只投基础设施，集中在新基建领域），单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异，但运作模式上已经比较接近，值得我们期待。

6、适合REITs的大类基础设施有哪些？

适合开展公募REITs的大类基础设施包括：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，基本覆盖大类基础设施。妥妥的新基建嘛。

7、公募REITs试点为何会多方共赢？

对新基建的各投资主体（各级地方政府、地方政府融资平台、大型国有基建企业等）而言，公募REITs的推出将为其提供良好的资金退出渠道，加速资金周转、降低投资主体债务水平，尤其是地方政府的负债率，提高财政或企业的持续投资能力。

对投资者特别是个人投资者而言，公募REITs提供了一种全新的以很小金额参与优质实体资产投资的渠道。且美国经验表明，公募REITs同股票、债券、商品等其他金融资产投资产品的相关性低，长期收益较稳定（预计回报率在5-8%左右），对于进一步改善投资组合具有积极意义。

对基金公司而言，公募REITs同现有的公募基金产品存在较大差别，是一个全新的业务领域，挑战巨大，机遇同样巨大。能否在这个领域获得先发优势，可能改变公司在资管行业的江湖地位。

8、REITs试点有何难点？

最大的难点是，公募基金并没有足够的人才及项目储备，业务开展初期难度不小。《指引》征求意见稿要求，基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少。另一大难题在于客户挖掘，公募REITs作为稳定的资产包，成长空间锁定，个人投资者对于此类产品感兴趣程度较难判断。基础设施REITs封闭运作、上市交易、存在折溢价交易，是REITs权益性的体现，与投资者需求不一定匹配。

另外，我国的税收制度导致REITs在运营、持有、退出的各个环节税收较重，存在重复征税的弊端。REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政策的驱动。而此次征求意见稿并未提及税收优惠的问题。

9、国内REITs有何尝试？

此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。

2015年7月，鹏华前海万科REITs（184801）成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易，大大增强了产品的流动性，也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。

截至2020年4月30日，鹏华前海万科REITs总收益为34.12%，年化收益为6.27%。每个自然年度虽然收益不高，但均获得正收益。

10、何时可以买？

估计还要等一段时间，据说不少基金公司当前对公募RETIs尚无计划，毕竟《指引》征求意见稿刚落地。