文 博格喜胖（转载请注明出处）

最近三年，房地产龙头企业-万科的股价已经从（前复权）最高28.88元，跌到（前段时间）最低8.93元。

受到周末（万科与新华资管）小作文影响，今天（3月4日）万科股价又跌-4.45%。

整个万科事件，再次验证了那句话：

“现实永远比预测的更残酷！”

从自由现金流角度更能反映万科现在面临的困难：

自由现金流是一种衡量企业财务状况和盈利能力的指标，它反映了公司在支付了所有必要的净现值(NPV)为正的投资计划后的现金余额。

简单来说，自由现金流 = 经营净现金流 - 资本支出

2017年报，万科的企业自由现金流高达730亿。

2018年国庆的时候，万科最先预测到房地产行业将迎来寒冬，并提出“活下去”的口号。

在此之后，万科开始降低扩张速度，囤积资金为寒冬做准备，从财务报告上2018-2020年，万科的自由现金流都还是正的几百亿。

2021年之后，万科的自由现金流也开始由正转负，最低的时候高达负的450亿。

房子卖不动，导致房地产企业资金难以回收，房地产企业没钱就没办法偿还银行贷款与企业债券。

房价下跌，导致房地产企业的资产重估，加速房地产企业的破产清算。

举个例子，假设一个企业负债2000亿，但是企业资产（待售房产与待建土地）价值有3000亿。

这个时候即使该房地产公司负债2000亿，但是因为有3000亿企业资产作为抵押，债主们也不着急，或许还会继续借钱给房地产企业。

突然房价下跌，带动土地价格下跌，本来3000亿的企业资产被重估为1500亿资不抵债了，这个时候债主们都着急了，再也不给房地产企业借钱，还要把之前借的钱要回来。

如果房地产公司不能再借到新钱，就只有暴雷。

更打击投资者信心的是：

假设过去每年卖1000套房子，现在即便市场不好也能卖出去500套房子吧，没想到现实是只能卖出去200套。

这个时候大家才意识到，之前房地产销售中超过一半是投资需求，即便是刚需大家也是买涨不买跌，从而房地产销售更是雪上加霜。

比如喜胖有个朋友，本来去年打算买一个改善型2000w+的房子，结果今年再聊天的时候，说暂时不打算买了。

一来是观望房价，二来是觉得未来经济不可预测，觉得再买个1500w+的房子就行，剩下500w拿去做稳定理财投资了，对未来的预期都变了，还是现金类资产拿在手里比较踏实。

经济增速放缓之后，大家更在意存钱了似乎也是这个道理。

见微知著来看，万科是最早预测到行业危机并提出“活下去”的企业，并为此做了大量现金储备，但是没有想到行业寒冬如此寒冷、如此漫长，自己的储备根本不够用。

对于博格的启示是：在投资里面，还是要多关注朝阳行业，少关注夕阳行业。

以上仅代表个人观点。

今天就聊到这里，别忘了点赞支持。

风险提示：以上所涉及标的不作推荐，也不构成对任何人的投资建议，股市有风险，入市需谨慎。