国内首批公募消费类基础设施公募REITs走向公众投资者的脚步渐行渐近，经过去年11月获批以来紧锣密鼓的筹备，再过几天，首只国内公募消费REITs就要公开发售。

REITs这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野，是在2021年底国内首批公募REITs基金募集成立后。

如果说近三年国内公募REITs所走的路是萌芽阶段的蹒跚起步，那么如今消费REITs的到来，将逐步推动国内公募REITs市场走向更深更远处。

这是国内公募REITs向前迈出的跨越式的一步。纵观全球REITs市场，消费（商业/零售）一直是最重要、最具有代表性的底层资产之一。

以全球最大的美国REITs市场为例，发展至今日，零售类REITs数量是最多的。消费REITs的到来补全了公募REITs市场的版图。

注：以富时全美权益REITs指数的147个成分股为例，数据截至2022年末

有人说，当前的消费REITs是在“逆流而上”。

2023年以来，公募REITs二级市场的水流确实是湍急的，大江汹涌中自有许多波折，投资体验较差，2024年开年后更是再度站上风口浪尖，时至今日回望来时路，波动之下，正是风浓雨浓。

抬望眼，我们往来处看。

#穿越波动

你从风雨中走来

这是国内公募REITs一路走来的过往三年。

2021年：发轫之始  从冷静到追逐

这一年，市场方兴未艾，投资者从冷静观望到热捧。在经历了首日的打新后，公募REITs二级市场迅速降温，进入到冷静观望期，投资者对新的产品持观望态度，打新后处于试探摸索的状态；进入9月，二级市场开始发力，“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

2022年：回归理性  从狂热到平静

这一年，受美联储加息缩表、俄乌冲突以及卫生事件等诸多不利因素影响，股票市场整体表现不佳，甚至债券市场也在流动性、基本面影响下在2022年底出现了较大幅度回撤。

“资产荒”困境下，公募REITs凭借其产品稀缺性、高比例分红、底层资产优质及与股债低相关性等特点吸引了大量的避险资金，走出了独立上涨行情，成为了很多资金眼中的香馍馍。

2023年：失位之年  从期待到失落

这一年，随着新的REITs项目不断落地，REITs的稀缺性溢价逐渐消退，过去偏高的估值溢价出现回归。与此同时，短暂的期待后，国内疫后经济复苏增长不及投资者预期，也导致部分公募REITs底层资产运营情况出现一定波动。

2023年至今，由于整体市场氛围趋于谨慎、风险偏好降低等因素，REITs全市场平均换手率降至0.9%以下，项目交投活跃度下降。市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，REITs二级市场价格相比于其资产固有价值出现了明显的折价。（数据来源：Wind）

这是有些“失位”的一年。截至2023年末，国内29只公募REITs的平均收益率为-16.53%，低于同期公募偏股混合型基金指数的-13.52%。若与沪深300指数11.38%、上证指数3.7%的年度跌幅相比，中证REIT（收盘）指数在2023年更是以28.26%的跌幅跑输市场。（数据来源：Wind）

在投资者的常识和行业内的普遍定性中，公募REITs往往被视为一种介于股与债之间的产品。如此观之，过去一年来低于市场平均水平的收益能力，意味着REITs的产品属性与实际收益能力之间的错位。

那么走过了失位之年，归位之时何日到来？站在路口，又将去往何方？

#站在路口

看到入场的艺术

《黄金时代》说：“那时雨季刚过，云从四面八方升起来。天顶上闪过一缕缕阳光。我们有各种选择，可以到各方向去。所以我在路口站了很久。”

在路口立定，会有很多思考。过去一年或是艰难的年份，是但另一面，可贵的是市场似乎开始步入良性运行。

在重新定价的动态过程中，市场更为全面的关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律，给REITs市场未来的发展开启了一个新的篇章。

所谓“浅水喧哗，深水沉默”，经历了市场重新定价的动态过程后，在看似有些沉默的当下，有一些人看到了机会，在入场的这门艺术里，有些人看出了门道。

你看，涨多了是原罪，不贵了是真理，调整至今，REITs的估值已是雨水里洗过的太阳。

我们以复权后市值/发行前评估净资产来衡量REITs二级市值相对资产估值的折溢价程度，代表REITs的估值水平。

随着REITs二级价格持续回调，截至目前，上市30只产品中，近20只产品相对发行时的资产估值出现折价，折价程度多为20%以上，部分产品甚至已接近40%，因此多数REITs价格已充分计价了未来资产运营业绩下行的悲观预期，估值已处于偏低水平，具有较高的投资安全边际。（数据来源：Wind，市值数据截至2024年1月12日收盘，发行前净资产数据选取自各REITs首发招募说明书）

你看，稳增长信号强烈，经济基本面的冬天注定会过去，REITs底层资产优质，长期向好态势不变。

公募REITs的投资标的穿透来看是基础设施项目，因而REITs经营情况与宏观基本面关联密切，高速公路、产业园等底层资产受宏观经济周期扰动明显。

2023年下半年以来，国内陆续出台了多项稳增长措施，在促消费、稳地产、宽信用和化风险等方面均有具体举措出台，2023年底发行1万亿特别国债并有望在2024年产生实物工作量，今年初以来多部委密集发声释放较为强烈的稳增长信号。

未来，随着国内稳增长措施的不断落地，经济寒冬终将成过去，市场情绪与运营基本面有望共振向上，REITs的长期投资价值将迎来修复。

很重要的一点是，REITs的底层基础设施项目均为一二线城市的核心优质项目，区位能级优势始终存在。尽管2023年REITs的经营状况表现出周期性的特征和结构上的分化，但整体来看已处在逐步复苏中，依旧葆有韧性。

你看，市场仍爱“高股息”，在不确定性中寻找确定性，而长期高比例分红是REITs最重要的产品属性。

在当前整体较为弱势的A股市场中，高股息类资产表现亮眼，随着风格的演绎，大家也在寻找哪些高股息资产仍有上车的机会，而长期高比例分红是REITs最重要的产品属性。

以当前价格计算的现金流分派率来看，产权类项目中，产业园类、仓储物流类项目平均分派率已超过5.8%，特许权类项目普遍超过8%（数据来源：Wind），显著高于沪深 300股息率（3.27%），也显著高于国内3年期AAA优质企业债收益率（目前2.7%-2.8%）。（数据来源：Wind，2023年可供分配金额数据选取自各REITs招募说明书预测值或根据2023年三季报数据进行年化，市值数据截至2024年1月12日收盘）

从这个角度上看，公募REITs或是当前市场风格下被错杀的遗珠，是尚未被资金正确定价的一块洼地。

那么你就该知道，反者，道之动，否极，泰或来；无数鲜活的例子表明，买在无人问津时，卖在人声鼎沸处。越是艰难，越是清冷，就越是能够体现出入场的艺术。

#确认价值

走向更深更远处

看清楚这些之后，会明白往日的风雨终将过去，穿越波动、确认价值、愈发坚韧，就要勇敢往前走了。我们，也不必再站在路口了。

“他山之石，可以攻玉”，环顾海外REITs市场发展，如果把时间轴拉得更长，不难发现，优质的REITs资产普遍表现出运营稳定，并且具备成长性和抗风险性的特征，投资收益长期可观。

以美国REITs市场为例，其近20年的总回报指数年均复合增长率达到7.1%，仅有5年出现负收益。从海外超过20年的数据来看，REITs长期以来持续跑赢通胀，其分红收益也长期超过债券收益率，同时在经济下行周期中通常表现出较强的防御性。（来源：华泰证券）

此外，REITs与其他资产类别的相关性较低。因此，作为相对稀缺的资产，REITs一直是长期投资者在资产配置时追求的目标之一。也正因如此，对于REITs这一品种，一定要用更加长远的眼光来看待其投资价值。

回归国内，中国公募REITs尚处于发展的早期阶段，但其发展承载着重大的战略意图，拥有强烈的诉求。

公募REITs是我国盘活存量基础设施的重要金融工具，是资本市场服务实体经济的重要金融产品，政策东风浩汤，拂过千万艰难，在刚刚过去的23年：

国家发改委236号文正式放开消费基础设施项目，REITs可入池资产范围进一步拓宽，从资产端为市场打开增量空间

多家基金公司宣布修改基金合同，将REITs正式纳入FOF基金的投资范围

财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，拟将REITs纳入社保基金可投资范围

我们知道，过去一年多，其实是流动性紧缩与价格下跌间的负反馈奠定了REITs市场走弱的基调，而增量资金入市缓解流动性难题或带来情绪提振及修复机会。

在2024年，社保资金、养老FOF等资金的进入或可为市场带来长期稳定的增量资金，为REITs市场流动性不足的难题找到一些解法，逐步打开这一新兴市场高质量发展的阀门。

其次，管理人、运管机构的风险应对措施日趋成熟完善，部分项目通过原始权益人或运管机构的正式承诺，建立起对预测业绩的补偿机制，或通过主动降低运管费的形式，有效弥补了突发事件对租金收入的不利影响。

同样值得重视的一点，监管部门、市场机构针对REITs记账方式正有序推进，不断弱化报表层面的短期波动影响；机构投资者内部对REITs的考核目标也逐渐向长期化过渡。

诚然，起步阶段，遍历风雨，会感受到一些艰难。但是纵观世界各国REITs市场，无一不是在波动中向前发展。中国REITs市场一路走来，就是一个不断把不可能变成可能、把可能变成现实的过程。

与世间事物发展的过程相一致，国内公募REITs发展的过程亦是否定之否定的过程，是螺旋式上升或波浪式前进，是前进性与曲折性的统一，大国REITs的价值是壮美而辽阔的。

作为资本市场服务实体经济的重要金融产品，公募REITs从来不是资产上市的一锤子买卖，这是一份事关几十年产品存续期的一份契约，自然需要在时间的土壤上茁壮成长，短期纵有波折，长期或将锯齿般向上。

如今，正处首批公募消费REITs发售前夕，来到一个重要时点。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，新的市场版图正在徐徐展开，未来更多积极举措的出台，将推动中国公募REITs进入加速发展阶段，走向更深更远处。

在往未来奔赴而去的路上，或许，我们仍应怀抱星辰大海的希望。毕竟，明天又是新的一天了。

风险提示：

1.投资人应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区別。定期定额投资是引导投资人进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式。但是定期定额投资并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资人获得收益，也不是替代储蓄的等效投资方式。

2.本资料仅为服务信息，观点仅供参考，不构成对于投资人的实质性建议或承诺，也不作为法律文件。

3.基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。

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5.基金管理人的适当性匹配意见不表明其对产品或者服务的风险和收益做出实质性判断或者保证。

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