地产如果不出意外明年和后年比较大概率是小年，有可能是小幅下降，销售面积同比下降这个概率更大一些；其中商品房单价同比上升概率比较大，这会对冲部分销售额的下降趋势。行业情况大概如此，销售与去化下行，那么是不是所有房企都会销售额同比下降呢

　　1、行业转冷销售面积下降，首当其冲的将会是三四五六线的销售，这一部分占了全国大概60%多的销售额，也就是三四五六线的冷却会比一二线更严重。实际上很多一二线城市楼市调整已经有一两年了，不少城市已经进入秋天甚至进入初冬了；而三四线城市呢还处于这轮地产周期的高潮尾声，夏末或者初秋状态。实际上三四线城市的房子大部分是没有多少投资价值的，这轮地产周期三四线销售之所有火爆，有一个重要因素是史上最严厉的一二线限购，让购买力溢出，一定程度支撑了三四线的销售。但楼市周期下行，购买力下降厉害的也必然是三四线城市。一二线城市入口长期流入，经济有增长有活力，有支柱产业有大企业，不管是刚需还是改善型或者是投资性需求都显著要高于三四线。一二线房子如果降价或者促销是可以维持一定的去化率的，但如果是三四五线，冬天来了，降价也卖不动的，百姓向来就是买涨不买跌的。

　　2、产品品质好，有竞争力，土地便宜，营销团队能力强的房企仍然可以逆市实现销售增长。优质龙头，不管是项目操盘，拿地能力，融资能力，产品品质，营销去化对小房企都是全面领先的。土储占售价比例低的房企，可以维持较高的毛利，比方说恒大土地成本1700多，均售价10500，毛利率是非常高的，35%以上，销售收入中土增税比例很高；即便行业转冷即便降价因为税盾(降价部分实际上接近一半都是土增税、营业税、企业所得税)对房企利润率的影响也很有限。

　　3、回顾历次地产周期，13~14年龙头房企万科销售照样是增长的，其中13年销售额同比增长22.7%，14年销售额同比增长21.8%。恒大、碧桂园、融创也是销售额同比增长。这一轮周期也将不例外，优质房企仍可以继续增长。并且土储主要分布在一二线核心地段的房企优势将更加凸显，这方面万科、融创、金茂会不错。突出便宜可以坚决去化销售，这方面恒大、融创、新城、金茂有优势。

　　4、很多人担心美国加息，我们会不会跟

　　5、关于居民债务问题，2017年数据全国居民杠杆占GDP比例是49%，而主流欧美发达国家这个数据大概是80%多，我们相对处于低位，还可以有一些提升空间。并且有一点很重要，国家这轮楼市坚决调控，限价控制价格不让涨，房价涨幅越大的限购就越厉害，这些都被动化解了一定程度的楼市泡沫。居民名义人均可支配收入3年时间可以增长25%(年化7~8%)，储蓄、购买力又可以逐渐恢复起来，但房价被限制住了没涨，实际上相当于房价跌了25%，通过时间换空间，我们的楼市泡沫就被动缩小不少了。

　　目前地产公司A+H股的估值水平和历史对比，对于地产而言比较重要的NAV折价水平以及市盈率指标，除了港股NAV折价这个指标，其他三个都是历史新低。价值是人，而股价是狗。喜欢遛狗的人都知道，狗精力旺盛，它一会儿在人面前，一会又在后面。但无论如何，它最终还是会回到主人身边----股价中长期必然回归价值。只不过，在中国尤其要擦亮眼睛：毕竟雾霾很重，有时候容易看不清或者迷糊，看不清狗在哪里，分不清自己是狗还是主人。