【理财日记】地产能走出泥潭吗?
富国基金管理有限公司
2024-05-31 09:40:54
来自上海
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在房地产基本面仍待企稳的背景下,5月17日房地产迎来一揽子利好政策,供需两端政策环境基本达到历史以来的最宽松水平,近日各地积极跟进新政落地实施相关政策。新政之后,地产能走出泥潭吗?

不同以往的稳地产周期

房地产行业的大周期由人口总量和结构的变化所决定,而政策影响下的供需错配,带来了地产小周期的波动。历史上08-09年、11-12年、14-16年三轮稳地产周期,政策刺激下地产行业均有不同程度改善。

回顾本轮“稳地产”周期,2022年从“稳需求”到“保交楼”再到“稳融资”形成了“三位一体”的稳楼市政策组合拳,2023年下半年地产政策“工具箱”打开,认房不认贷、降低首付比例、降低存量房贷利率等重磅政策陆续出台,政策对于解决存量房地产市场库存偏高问题的态度愈发鲜明。但是,受制于人口和预期的变化,2024年以来地产依然在低位徘徊,政策放松的效果不及以往稳地产周期。

“517”地产新政传导中

“517”地产新政供需两端全面发力,需求端看,央行出台房地产金融“政策包”,首付比例下调、房贷利率下限取消、公积金贷款利率下调三箭齐发;供给端政策发力方向也进一步延伸,支持政府收储部分商品房、收回收购闲置存量住宅用地、加大“融资白名单”支持力度等多管齐下,助力房地产市场平稳健康发展。

新政出台后,地方政府积极响应,多个省份宣布将首套和二套商贷的首付比例调整至全国下限,同时取消房贷利率政策下限。5月27日,上海成为第一个落地“517”新政的一线城市,5月28日广州、深圳紧随跟上。截至5月28日,累计全国已经超过80%城市开始落地执行517新政,一线城市仅余北京待跟进,从中央到地方稳楼市的决心充分体现,全国楼市的筑底企稳进程正在加快。

畅通供需堵点,但仍有不确定性

随着新政的逐步落地,地产供需关系有望改善,带动市场信心及格局趋于稳定。短期来看,受观望情绪等影响,基本面暂未看到明显政策效果的体现。长期来看,需求端,政策效果的体现在于居民端对未来的收入预期和房价的变化预期,这不仅需要购房门槛和成本的降低,还依赖中长期经济的全面好转;供给端,政府收储存在着部分城市成本收益不匹配、保障房与商品房库存错位等难题,盘活存量土地政策也面临着资金来源和项目收支平衡的制约。可见,新一轮政策从出台到落地的过程中具有较多的不确定性,最终政策效果仍需时间的检验和进一步观察评估。

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