说一件大事儿。

5月17日（上周五），A股市场风云突变，房地产板块异军突起。

申万一级房地产板块大涨7.37%，领涨全市场。涨幅比第二名非银金融的2.37%高出足足五个点。可谓是一马当先，风头无量。

房地产指数当天收2245.52点，较4月24日1746.84的收盘价累计上涨28.55%，已近3成。

考虑到技术性牛市的定义是从低点上涨20%，可以说，房地产板块已进入技术性牛市行情。

那么问题来了，曾经“爱答不理”的房地产板块，是怎么摇身一变成“高攀不起”的呢？

01 发生了什么？

事情还要从上周说起。当时，市场上流传着一个国务院将联合各部委召开房地产相关的会议的消息。

参会的都是“重量级选手”，可谓大牌云集、群星璀璨。从央行、质检部、金融监管总局、财政部、到各地方政府相关领导，再到国有银行等大型金融监管的负责人。

于是乎，5与17日（上周五），一系列重磅房地产政策新鲜出炉。

（1）供给侧：全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。政策重点落在去库存，包括土地去库存和房地产去库存，有助于缓解房地产市场的压力。同时，将收购部分商品房用作保障性住房，可以增加保障性住房供应，更好地满足工薪收入群体刚性住房需求。

（2）需求侧中国人民银行、国家金融监督管理总局调整个人住房贷款最低首付款比例；中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率；中国人民银行调整商业性个人住房贷款利率。上述三项政策有助于降低居民的购房门槛，提高购房者的购买力，刺激购房需求。

（3）中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。

02 意味着什么？

华泰证券认为，总结而言，这套政策“组合拳”传递了政策遵循市场化原则积极推动地产需求复苏和地产去库存的积极信号。最重要的是市场已经在过去2-3年经历了较大的成交量和价格的调整，地产调整周期可能已经进去“下半场”，本轮政策组合拳可能是“顺势而为”，托底风险、托举需求。

根据七普数据，目前城镇房产存量面积或已超过300亿平米。考虑每年的住房更新需求、以及新市民进城带来的新增居住需求，目前地产成交面积或正在接近底部区域。虽然短期势能仍待恢复，风险偏好仍未转向。但鉴于目前地产成交量萎缩进程可能已经进入“下半场”，地产去库存政策的托底效果可能会比此前更好。

03 还有哪些期待？

一方面，房贷利率有望进一步下调。4月政治局会议明确提及降准降息，预计年内央行有进一步降准降息的空间。考虑到居民房贷支出占可支配收入比对利率变动的弹性较大，利率下调将显著提升居民购房的可负担能力。若今年全年全国房贷利率从1季度的3.69%降至3%，在房价不下行的情况下，估算居民房贷支出或将减少4-5%。

此外，去库存政策的“具象化”也是一个积极的信号，央行“再贷款”政策优化、升级有望继续拓宽央行、甚至财政对房地产和地方建筑类平台公司“去杠杆”进程资金支持渠道，并一定程度上传递对相关系统性信用风险的政策“托底”信号。随着5.17地产政策组合拳的效果显现，地产去库存政策有望进一步加码。实际意义上，央行再贷款工具是对开发商和有关地方平台开发企业的一个“贴息”贷款，即可以在去库存的背景下起到防范系统性信用风险的“托底”作用。如果再贷款工具的资金成本、以及资金规模能够满足“去杠杆”的融资需求，去库存政策的效果可能更为明显。

04 该怎么配置？

目前，房地产ETF华夏（515060）跟踪中证全指房地产指数。

截至2024年5月20日，中证全指房地产指数的市净率为0.78，在近10年的估值分位数为5.49%，即当前估值水平低于近10年间94%以上的时间，估值低位优势明显。

房地产ETF华夏（515060）全面布局房地产开发、管理、服务等行业，囊括万科A、保利发展、招商蛇口等龙头地产公司，同时配置优质小盘地产股，兼具弹性，攻守平衡。目前其所跟踪指数的市净率处于破净状态，低估优势突出，有望迎来一轮估值修复行情。

场外亦可关注华夏中证全指房地产ETF联接A(008088)/华夏中证全指房地产ETF联接C(008089)。

$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$

$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$

房地产ETF华夏（515060）的标的指数为中证全指房地产指数，其2019-2023年完整会计年度业绩为：21.75%、-12.73%、-9.91%、-12.31%、-27.08%。

指数历史业绩不预示基金产品未来表现。

#最近哪个指数涨了#

#指数掘金小组#

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