公告日期：2026-03-31

房地产估价报告
华安外高桥仓储物流

封闭式基础设施证券投资基金

上海市浦东新区明港路99号3-5 幢
「W3-3 地块8#仓库」、
申东路251弄7号1 - 3幢
「W4-3 地块14#仓库」、
1号1-3幢「W5-2 地块1#仓库」、
2号1-6幢「W5-5 地块12#、13#仓库」
仓储物流项目之市场价值评估

呈送
华安基金管理有限公司
2026年3月26日

CUSHMAN & WAKEFIELD
戴 德梁行

房地产估价报告

估价报告编号：

CW/SH/S/26/2020

估价项目名称：
上海市浦东新区明港路99号3 - 5幢「W3-3 地块8#仓库」、 申 东 路 2 5 1 弄 7 号 1 - 3 幢 「W4-3 地块14#仓库」、1号1 - 3 幢 「W5-2 地块1#仓库」、2号1 - 6幢「W5-5 地块12#、 13#仓库」仓储物流项目之市场价值

估价委托人：

华安基金管理有限公司

估价机构：

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

注册估价师：

朱希淳(3120100016) 施蕾(3120160017) 出具日期：
2 0 2 6 年 3 月 2 6 日

致华安基金管理有限公司

致估价委托人函

敬启者：
关于：上海市浦东新区明港路99号3-5幢「W3-3 地块8#仓库」、申东路251弄7号1-3幢「W4- 3地块14#仓库」、1号1-3幢「W5-2 地块1#仓库」、2号1-6幢「W5-5 地块12#、13#仓库」 仓储物流项目(以下简称估价对象或该物业)
承蒙贵公司委托，我们遵循《房地产估价规范》、《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》 的估价原则和估价程序，选用科学合理的估价方法，对估价对象进行了价值评估。现评估工作已完 成，随函呈上估价结果报告，并将估价结果简要报告如下：
估价目的：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,《上海证券交易所公开募集不动产 投资信托基金(REITs)业务办法(试行)》,《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金 (REITs)规则适用指引第6号一一年度报告(试行)》,《上海证券交易所公开募集不动产投 资信托基金(REITs)业务指南第2号存续业务》的要求，基金管理人应编制并披露不动产 投资信托基金定期报告。本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露年度报 告使用。
估价对象：本次评估范围为上海市浦东新区明港路99号3-5幢「W3-3 地块8#仓库」、申东路251弄 7号1-3幢「W4-3 地块14#仓库」、1号1-3幢「W5-2 地块1#仓库」、2号1-6幢「W5-5 地 块12#、13#仓库」仓储物流项目，总建筑面积为149,227.80平方米，土地使用权面积 293,496.90平方米。
价值时点：2025年12月31日。
价值类型：市场价值。
估价方法：收益法。
估价结果：市场价值总价为人民币960,000,000元(大写金额：玖亿陆仟万元整),折合建筑面积单 价为人民币6,433元/平方米。(与此估价结果有关的注意事项请见下页「估价结果汇总 表」
欲了解估价报告的全面情况，应认真阅读估价报告全文。

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

法定代表人
程 家 龙 总 经 理
二 ○ 二 六 年 三 月 二 十 六 日

估价结果汇总表

评估委托人

评估目的

价值时点

产权方

土地到期日

物业概况

建筑面积

可租赁面积
价值时点出租率
评估方法
市场价值

华安基金管理有限公司

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,《上海证券交 易所公开募集不动产投资信托基金(REITs) 业务办法(试行)》,《上 海证券交易所公开募集不动产投资信托基金(REITs) 规则适用指引 第6号一一年度报告(试行)》,《上海证券交易所公开募集不动产投 资信托基金(REITs)业务指南第2号存续业务》的要求，基金管理人 应编制并披露不动产投资信托基金定期报告。本次评估结果及评估 报告用于基金管理人制作及披露年度报告使用。
2025年12月31日

上海外高桥联壹经济发展有限公司
上海外高桥联贰经济发展有限公司
上海外高桥联叁经济发展有限公司
上海外高桥联肆经济发展有限公司
评估物业土地用途为仓储用地……
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