公告日期：2026-03-31

房地产估价报告

估价委托人： 红土创新基金管理有限公司
深创投红土资产管理(深圳)有限公司
深圳市盐港现代物流发展有限公司
估 价 对 象 ： 广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用 途房地产

二○二六年三月二十六日

重要提示

本报告仅能由估价委托人用于本报告所载明的特定目的，我们不对任何第三方为任何目的使用或引用本报告 全部或任何部分内容承担任何责任。

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JLL SEE A B RIGHTER WAY

房地产估价报告

估 价 报 告 编 号 ：JLL-SH[2026]房估字第0090号

估 价 项 目 名 称 ：:广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物 流及配套用途房地产市场价值评估

估价委托人：红土创新基金管理有限公司
深创投红土资产管理(深圳)有限公司
深圳市盐港现代物流发展有限公司

房地产估价机构：仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司

注册房地产估价师：韩彦(注册号：3120180049)
吴慧兰(注册号：3120100030)

估价报告出具日期： 2026年03月26日

致估价委托人函
红土创新基金管理有限公司、深创投红土资产管理(深圳)有限公司、深圳市盐港现代物流发展有限公司：
承蒙委托，我司遵照国家有关法律法规和技术标准对估价对象房地产进行评估。估价人员根据估价目的， 遵循估价原则，按照估价程序，对估价对象全面分析、测算、判断。现将估价报告的要点内容致函如下：
估价目的：对估价对象进行评估，提供其在价值时点的市场价值，为估价委托人开展不动产投资信托基 金 (REITs) 业务需要提供市场价值参考。
估价对象：广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用途房地产。估价对象 建筑面积合计为320,446.22平方米，房屋规划用途为仓储物流及配套；土地使用权面积为118,878.31 平方米，土地用途为仓储用地；权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司，单独所有。
价值时点：2025年12月31日
价值类型：市场价值
估价方法：收益法
估价结果：估价对象于价值时点的房地产市场价值为 RMB158,220 万元，大 写人民币壹拾伍亿捌仟贰 佰贰拾万元整，评估单价4,937元/平方米
估价结果明细表

估价对象 权利人 用途 楼层 建筑面积
(平方米) 市场价值
(万元) 评估单价
(元/平方米)
盐田港现代物流中心一期 A 区 A 仓 库

深圳市盐港 现代物流发 展有限公司 仓储物流及配套 4 78,583.84

158,220

4,937
盐田港现代物流中心一期 B区B1、B2仓库 仓储物流及配套 5 168,068.70
盐田港现代物流中心二期 B 区 B 3 仓 库 仓储物流及配套 4 63,157.57
盐田港现代物流中心一期 综合办公楼 配套用房 9-1 10,511.67
盐田港现代物流中心一期 气瓶站 配套用房 1 124.44
合计 • 320,446.22 158,220 4,937

仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司
法定代表人；
2026年03月26日

JLL
仲量聘行

特别提示
• 提请报告使用者关注本报告的估价假设和限制条件。
• 本次评估结果不代表估价对象的实际可交易价格，不代表估价对象能够按照评估结果进行转让。
● 重要评估参数未发生显著变化，本次评估结果较最近一次评估结果差异未超过10%。
• 以上内容摘自本房地产估价报告书，欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。

仲量弊行

目 录
估价师声明 4
估价假设和限制条件 5
估价结果报告 7
一 、 估价委托人 7
二、 房地产估价机构 7
三、 估价目的 7
四、 估价对象 7
五、 估价对象运营情况 15
六 、 市场背景分析 15
七、 价值时点 28
八、 价值类型 28
九 、 估价原则 28
十 、 估价依据 29
十一、估价方法 30
十二、估价结果 31
十三、注册房地产估价师 31
十……
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