公告日期：2026-03-14

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

2025 年年度报告

2025 年 12 月 31 日

基金管理人：博时基金管理有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

送出日期：二〇二六年三月十四日

§1 重要提示及目录

1.1 重要提示

基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2026 年 3 月 12 日复核了本
报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

运营管理机构已对本报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基金一定盈利。

不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。

评估报告中的评估结果不构成对不动产项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的不动产项目未来现金流金额，也不构成对不动产项目未来现金流的承诺 。

本报告期自 2025 年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

1.2 目录

§1 重要提示及目录...... 2

1.1 重要提示......2

1.2 目录......3

§2 不动产基金简介...... 6

2.1 不动产基金产品基本情况......6

2.2 不动产项目基本情况说明......9

2.3 不动产基金扩募情况...... 10

2.4 基金管理人和运营管理机构......10

2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人......10

2.6 会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构......11

2.7 信息披露方式...... 11

§3 主要财务指标和不动产基金运作情况......11

3.1 主要会计数据和财务指标......11

3.2 其他财务指标...... 12

3.3 不动产基金收益分配情况......12

3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明......14

3.5 报告期内资本性支出使用情况......14

3.6 报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况......14

3.7 报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况......14

3.8 报告期内发生的关联交易......15

3.9 报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况......15

3.10 报告期内其他不动产基金资产减值计提情况......15

3.11 报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况......16

3.12 报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况......16

§4 不动产项目基本情况...... 16

4.1 报告期内不动产项目的运营情况......16

4.2 不动产项目所属行业情况......21

4.3 不动产项目运营相关财务信息......26

4.4 项目公司经营现金流...... 30

4.5 项目公司对外借入款项情况......31

4.6 不动产项目投资情况...... 31

4.7 抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况......32

4.8 不动产项目相关保险的情况......32

4.9 不动产项目回顾总结和未来展望的说明......32

4.10 重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析...... 35

4.11 其他需要说明的情况......36

§5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告......36

5.1 报告期末不动产基金的资产组合情况......36
……
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