01 全网刷屏的演讲

       最近这两天，金融圈儿都被一份演讲刷屏了。

       12月6日，安信证券首席经济学家高善文在安信证券2024年度投资策略会上，以“道是无晴却有晴”为题，着重分析了当前的房地产市场并发表了最新看法。

       这份演讲长达一个半小时，内容共分为五个部分，即：

      （1）房地产市场是否超调。

      （2）人口流动与房地产投资。

      （3）后期价格泡沫化的背后。

      （4）大城市的疫情疤痕。

      （5）流动性危机。

       在第一部分，高善文观点鲜明地认为，中国房地产已经“超调”。 

02 新的房地产观察指标

       在演讲中，高善文提出了一个新的房地产观察指标，即一个地区的房地产投资占GDP的比重。随后他分别对我国东北地区、日本和美国进行了分析，认为7%是这个指标的合理中枢。首先是东北。我国东北地区自2011年以后出现了人口下降的现象。过去的十几年时间里，东北地区的人口下降超过1000万。因此，2015年之后的东北房地产市场，一直都处在萎缩稳定和调整的过程之中。因此东北地区的房地产市场对全国具备一定的参考性。

       数据显示，东北地区房地产投资占GDP的比重，在2015年后一直维持在7%附近的水平，并未出现进一步下滑。

       其次是日本。日本在90年代初、80年代末期经历了严重的房地产泡沫。在那之前经历了长期非常高速的经济增长。在80年代中期后，日本已经是一个城市化基本完成和高度发达的国家。

       90年代以后，日本经历了房地产泡沫的破灭和市场长期的大幅调整。但是这一调整并不意味着房地产市场的不断萎缩。在2000年到2010年期间，日本的房地产市场在大多数时间基本稳定。直到2009年前后，金融危机的爆发才导致了短期的冲击。

       数据显示，在2000年到金融危机爆发之前，日本房地产 投资占GDP的比重基本维持在6.5%附近。

       然后是美国。在2004年到2008年期间，美国经历了快速的房地产市场的泡沫化，随后又经历了房地产泡沫快速的崩塌。从2014年以后，美国开始从金融危机之中走出来，经济开始恢复到相对正常的增速。

       数据显示，在2005年美国经济泡沫化之前，其房地产投资与GDP的比值接近8%。而在2014年后，也就是从房地产泡沫中走出之后，该比值一直维持在7%左右的水平。

03 房地产市场已“超调”

       高善文认为，考虑到中国城市化的过程尚未饱和，人均收入水平仍有提升空间，7%可以看做我国未来长期房地产投资占比中枢的下端。

       高善文预计到2024年，中国房地产投资占GDP的比重会跌破6%。如果把7%作为合理中枢的下端，那么现在房地产市场的投资毫无疑问已经明显的低于长期合理中枢。

       另外，与东亚近邻相似的发展阶段和当下主要发达国家相比，我国的房地产投资占比依然明显偏低。换句话来讲，房地产市场是处在低于明显合理中枢和严重受抑制的状态。 

04 见底需要两个变化

       高善文认为，在目前的条件下，见底需要有两个变化。一个是房地产行业的流动性危机必须被阻断，另一个是疫情疤痕效应的消退。前者，主要指的是房企的现金流问题；而后者，主要是指居民资产负债表的收缩。

       对于居民资产负债表的收缩，高善文认为疤痕效应的消退和恢复是可以维持的，在这个方向上我们不妨略微乐观一些。   

       而对于房企的现金流问题，高善文认为我们目前还站在左侧，但政府正在采取一系列的措施。 

05 政策正在对症下药

       11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，提出：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。

       随后，金融机构支持房企融资的大幕拉开。

       11月21日，人民银行上海总部、金融监管总局上海监管局等五部门联合召开金融机构座谈会。11月22日，中国人民银行广东省分行、国家金融监督管理总局广东监管局等四部门联合召开在粤主要金融机构座谈会。两则会议均提到：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。

       11月30日，上交所于近日组织召开了沪市房企座谈会，旨在进一步支持和推动沪市房企通过融资和并购重组等方式，提升质量，化解风险，落实关于支持保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”的相关政策安排。

       11月21日至今，工农中建交邮储六家国有大行以及浙商、广发、光大等城商行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，提升对房地产行业的金融支持力度。

       方正证券认为，“三个不低于”近日取得重要进展，交通/建设/浙商/广发银行召开房企座谈会紧抓落实，参会房企基本均为民营房企，银行对三部门“一视同仁”支持房企融资指导的落地实施。相比“三支箭”，“三个不低于”更具有可落地性，看好融资端持续修复。今年三季度以来，地产利好政策频出，于需求端、投资端、融资端各方面持续发力，政策稳定楼市的决心坚定，行业有望逐步企稳。 

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