近日，新华保险出资的百亿不动产基金，相继受让赤峰、晋江的万达广场项目，从而将接盘的万达广场项目数扩大到6个。

　　王健林执掌的万达集团，去年以来开始出售旗下核心资产万达广场自救，险资是重要“买家”。

　　拿下6个万达广场项目

　　12月19日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称万达商管）退出晋江万达广场有限公司股东之列，12月17日退出赤峰万达广场有限公司，这两家万达广场公司股权均由坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（简称坤华基金）100%受让。

　　坤华基金成立于今年年初，是一只规模百亿的险资系不动产私募股权基金，由新华保险出资99.9亿元、中金资本出资1000万元。

　　新华保险曾在公告设立这只不动产基金时表示，作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会。

　　截至目前，坤华基金有6项投资，均指向万达系资产。在本月受让上述晋江和赤峰两个万达广场项目股权之前，这只基金于10月份受让成都万达商业广场投资公司股权，9月接盘南京万达茂投资公司股权，7月入股烟台芝罘万达广场公司，4月对北京万达广场实业公司控股99.99%。

　　多家险资也现身

　　新华保险并非投资万达广场项目的唯一险资机构。去年下半年以来，多个万达广场项目被险资买下，出手次数较多的险资还有阳光人寿。

　　券商中国记者据天眼查信息查询到，今年7月，东莞厚街万达广场投资有限公司发生股权变更，原全资股东万达商管退出，苏州联商陆号商业管理有限公司全盘接手。穿透股权可见，阳光人寿是主要出资方。这是自去年底以来，阳光人寿接手的第六个万达广场项目股权。此前，太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥等5个万达广场项目股权变动背后，都有阳光人寿的身影。

　　据记者查询的信息，2023年12月，阳光人寿初始出资55亿元，联合中联前源不动产基金方面，设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），后者通过下设子公司投资万达广场项目股权。2024年11月，太保资本和中银三星人寿各出资5亿元，受让了丽水联融壹号股权基金部分份额，阳光人寿出资额降为45亿元。

　　险资接盘万达广场的动向去年就开始受到市场关注。去年12月有媒体报道，万达商管方面透露，拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，并表示正在和险资机构洽谈。

　　除新华保险、阳光人寿外，投资万达广场项目的险资还有大家保险、横琴人寿。其中，大家保险受让了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目，大家保险和横琴人寿投资了上海周浦万达广场项目，均通过不动产私募基金投资。

　　据险资人士向券商中国记者介绍，这类不动产私募股权基金，其持有期的区间收益主要来自于底层资产出租、运营等的收益，具体收益与项目区位、运营情况以及交易结构设计等相关。

　　抄底与化债的背景

　　有数位业界人士向记者表示，尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷并不相同。一些大型保险公司与地产企业共同开发的地产项目，或者大中型保险公司此前配置的非标资产较多，新近接手的不动产项目有化债的背景。债务置换类项目与主动投资类存在实质差别，预期回报也会有明显差距。

　　据券商中国记者此前统计，自2023年以来，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等方式，投向数十个不动产项目，预计投资金额超过数百亿元。

　　保险投资人士表示，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，一方面支持不动产市场融资需求，另一方面通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目配置价值逐渐体现。今年明显感受到有更多险资在寻找不动产项目投资机会，但与此同时，相关投资预期回报率在下降。

　　一位市场化私募股权基金人士向券商中国记者分析，对险资而言，一直寻求的就是能有稳定现金流回报的资产，现在地产类资产“便宜”，属于适合加大投资的阶段。