近段时间，李嘉诚旗下的长江实业集团（01113.HK，下称长实集团）在香港推出的三个新房项目均打折出售，降价幅度23%至32%之间。

　　有业内人士称，长实频繁打折出售新房项目这一举动似乎向外界透露出对香港楼市并不看好，目前香港楼市“撤辣”带来的影响正在逐步消失。

　　今年2月28日，香港宣布撤销所有楼市“辣招”（楼市调控政策），而带来的市场反应也较为积极。据美联物业研究中心，“撤辣”后84日（2月28日至5月21日）一手成交量录7196宗，涉及金额达844亿港元，较“撤辣”前84日（2023年12月6日至今年2月27日）成交量1565宗及金额约164亿港元，分别上升约3.6倍及约4.1倍。值得留意，撤辣后平均每宗一周金额录约1173万港元，较撤辣前平均约1048万港元上升约11.9%。

　　不过，据信报披露，最近一个周末（5月25日-26日），香港一手市场录得60宗成交，较前一周下跌75%，为2月28日楼市全面撤辣后表现最差的周末。

　　多个项目打折出售

　　长实曾对外表示，折价推售新盘是为了吸引有意在当地置业的人士趁机入市。

　　今年5月下旬，长实旗下香港新界西北地区洪水桥的住宅项目“#LYOS”公开发售。其中包括14伙（套）分层大楼单位及14伙（套）花园复式户。从价格来看，分层大楼单位售价较首次公开发售的价格有最高约25%的折价，而花园复式户则有最高约32%的折价。

　　而在前不久的4月，长实旗下的黄竹坑站港岛南岸“Blue Coast”楼盘以“捞底价”首轮开售，推售422套住宅，均价为2.19万港元/平方尺，该项目的成本约2.8万港元/平方尺。其中，值得一提的是，该项目均价实则也低于同区域其他楼盘价格，且相较于周边的二手房价，等于打了7折。

　　同样也是位于4月，长实位处沙田半山传统豪宅地段的全新住宅项目名日·九肚山El Futuro推出的9伙单位（9套房源）的定价也大幅下调23%至32%。

　　针对“打折卖楼”的事情，长实集团主席兼董事总经理李泽钜在5月23日召开的股东大会上表示，“楼盘的定价不可一概而论。定价是因应每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。”

　　李泽钜还在股东大会上表示，香港本地楼市一直有刚性需求，长远发展依然得到支持，“撤辣”之后，本地楼市将继续由房屋政策及利率走向主导。

　　5月28日，独立地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示，长实更多的是想实现加快销售，这是关键目的。而据记者观察，长实加快销售步伐背后，或与2023年业绩表现疲弱及库存量大有关。

　　财报显示，2023年，长实集团实现收入472.43亿港元，同比减少16.15%，股东应占利润为173.4亿港元，同比下滑了10.2%。

长实集团2023年物业销售情况。 截图自长实集团2023年年报

　　具体到销售业务层面，长实集团2023年物业销售营收为131.53亿港元，相比于2022年的257.56亿港元，同比大幅下降48.93%。其中香港地区的物业销售收入从145.1亿港元下滑至58.4亿港元。

　　另在库存方面，长实集团2023年财报显示，公司目前拥有可开发土地储备约7400万平方英尺，其中位于香港的有700万平方英尺，位于内地的有6300万平方尺，而海外则有400万平方尺。

　　“撤辣”效应逐渐消失

　　邓浩志指出，开发商都是随行就市，长实集团打折卖房体现了其对市场的预判，因为目前香港新房存量大，消化需要比较长的周期。另外“撤辣”之后，入场很多都是内地的买家，香港的买家虽然有增加，但是不太多，现在香港贷款利息高，香港买家都不太愿意入场。

　　信报披露，最近一个周末（5月25日-26日），香港一手市场录得60宗成交，较前一周下跌75%，为2月28日楼市全面撤辣后表现最差的周末。

　　回归到5月交易量方面，美联物业数据显示，截至5月28日，香港5月一手私人住宅注册宗数和二手住宅注册宗数共为5619宗，较4月8970宗大幅下降37.4%，其中一手私人住宅注册宗数环比遭腰斩，下降53.9%。

香港近12个月土地注册处各类物业买卖注册统计。 截图自美联物业网站

　　此外，反映香港二手楼市表现的中原城市领先指数CCL最新（5月13日至5月19日）报144点，按周跌1.43%，创9周新低，已经连跌4周。据了解，中原城市领先指数CCL是一个按周的楼价指数，主要反映香港二手私人住宅楼价。

　　5月24日，中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，中原城市领先指数CCL最新报144点，按周跌1.43%，创九周新低，是5月2日美国连续6次会议维持利率不变及元朗The YOHO Hub II公布首张价单当周的市况。CCL连跌四周共1.97%，今周（5月13日至5月19日）跌幅扩大，向下迫近撤辣前143.02点低位。撤辣效应逐渐消失，撤辣后十周CCL五升五跌，仅升0.69%。

图源：中原地产网站

　　杨明仪指出，5月13日至5月19日八大指数齐跌为今年首现，楼市有下调迹象，楼价反覆争持的局面可能结束。新盘继续低价促销抢客，二手受压情况未变，而且指数仍未反映银行收紧按揭的影响，相信CCL将进一步跌穿143点水平，预期6月底下试140点，料上半年楼价跌约5%。

　　中原地产研究部指出，CCL重返2016年11月中时的水平，处于逾7年半低位。5月13日至5月19日那周录得的指数较2021年8月191.34点历史高位跌24.74%，较2023年4月168.40点高位跌14.49%，而2024年暂时累跌2.18%。

　　邓浩志指出，现在整个香港楼市，大家还是处在观望状态。后续的市场表现主要受两方面的因素影响，一是美联储能否降息，以及能降多少，这是关键，降了之后购买力才会陆陆续续回来。联系汇率制下，港币与美元挂钩，若是美联储降息，香港也会跟降，从而使香港的买家能降低贷款成本。二是，经济的复苏情况，经济复苏情况会直接影响香港本地购买力，特别是来自大陆的购买力。