近期住建部等九部委公布12个租赁试点城市，已有9个试点城市公布了方案或通过审议，广州、南京率先实施“租售同权”。因此，关于“租售同权”受到更多的市场关注。

    大中城市加快发展住房租赁

     广州市7月17日印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》，其中一条明确规定，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

　　值得关注的是，住建部联合八部委在7月20日发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》进一步点燃了政府将大力发展租赁市场的预期。

　　本次政府加快楼市调控长效机制的推出则更加值得高度关注，大力发展租赁市场的同时带来新增租房建设投资的方式可谓一举两得，既可投资端为经济增速带来支撑，又可在提供房屋供给、缓解住房需求的同时并不附加任何的炒作热情，值得大力推广，预计未来发展租赁市场将成为长效机制重要一环。

    租售业务龙头股率先受益

　　个股方面，世联行长租公寓业务稳步扩张，未来有望成为集中式长租公寓龙头之一，并且长租主题显著提高估值弹性。公司的红璞公寓作为集中式品牌公寓龙头，在全国联动、营销能力和客户服务方面拥有独特优势，未来发展空间巨大。

　　“万科已走上价值发现道路。伴随地铁集团正式成为第一大股东和新一届董事会成立，股权问题已实质解决。万科与地铁集团分别作为房地产行业和城市轨道交通行业的领先企业。”海通证券认为，通过本次交易，万科将有望实现“强强联合”，发挥协同效应，为全体股东创造更大价值。另外，武汉也确定租赁试点方案，凭居住证享受在武汉市义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务。

　　后续或有更多二线城市跟进，更详细的政策有望进一步落实。无锡市租房可落户，发文取消有关投资、购房落户政策，增设了租赁住宅落户政策，将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅。多地拟实施类似政策，多城市政策体现出本次改革的信心。

    万科A(000002)

    利润率提升明显 存量业务发展迅速

    中期业绩超市场预期，营收略有下滑，利润率提升带动业绩大幅增长。2017H1 公司实现营业收入698 亿元，归母净利润73 亿元，同比增速分别为- 6.7%， 36.5%。2017H1 公司毛利率为32.7%，较去年同期分别增长了6.4 个百分点，净利润率达到10.5%，同比增长了3.3 个百分点。公司毛利率的提升是过去两年合同销售均价上升在结算中的逐步体现，较高的利润率水平具有可持续性。公司已售未结资源达到2985 万方，对应合同金额约3838 亿元，较去年年底分别增长30.8%，37.9%。充足的已售未结资源能有效支撑公司未来业绩的持续增长。

    销售增长迅速，市占率进一步提升。2017H1 公司实现销售面积1868.4 万平米，销售金额2771.8 亿元，同比增长分别为32.6%，45.8%，销售额市占率达到4.7%，较去年年底提升了1.6 个百分点。公司土地储备充足，截至7月底，公司总土地储备权益建筑面积（在建及未建）达到8591.4 万方。

    存量业务发展有新进展，公司在4 个重要领域均有斩获。物业管理收入持续高速增长，上半年公司物业管理业务实现收入30.0 亿元，同比增长69.9%。长租公寓领域，公司目前已覆盖21 个一二线城市，累计获取房间数超过7 万间，开业超过2 万间。在商业地产开发和运营领域，截至6 月底，公司共持有及管理的商业物业面积超过850 万平方米。

    预测公司2017-2019 年EPS 为2.34/3.01/3.91 元

　　  世联行(002285)

    交易旧入口加速变现 长租新入口多点开花

    中报业绩维持高速增长，净利率同比明显上升。2017H1，公司实现营业收入33.4 亿元，同比增长23.8%，实现归母净利润2.8 亿元，同比增长40.5%。盈利增长快于收入增长主要由于互联网+（房产电商）及金融业务的利润增长较快，同时公司投资的基金分配投资收益使净利率同比明显回升。

    交易旧入口加速变现，房产电商业务高速增长，利润率持续提升。代理销售业务增速不及全国商品房销售增速，但在代理费率下降的情况下，毛利率逆势上升，体现公司进一步加强了成本控制能力。

    贷款余额同比翻番，新产品上线效果显现。公司2017H1 金融服务的营收、毛利分别下降19.0 %、21.9%。主要原因是公司从2016 年下半年开始控制金融产品发放的规模。但目前日均贷款余额实际呈现出逐月上升的态势，截至2017H1 期末，公司贷款余额达到33 亿元，同比增长105%。我们预计金融服务收入将在下半年扭转同比下降状态并出现明显增长。

    长租新入口基本完成全国化布局，房源规模快速扩张，出房率指标处于业内领先水平。世联红璞已经进入全国27 个城市、全国签约间数4 万多间，覆盖核心一二线城市。在当前九部委推进租赁市场的12 个试点城市中，红璞公寓已进驻10 个，且在广州、武汉和杭州已成为集中式公寓市场的第一名。同时，公寓出房率控制的非常好，完成装修后一个月的出租率达91.2%，第二个月出租率达94.5%，属于业内领先水平。

   预测公司2017-2019 年每股收益分别为0.46/0.55/0.68 元。运用可比公司法，可比公司2017 年PE 为28X，对应目标价12.88 元，维持买入评级。