房子是用来住的，不是用来炒的！这句话最近火了。在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用，上演了一场炒房者的狂欢盛宴。

　　首先区分一下什么是炒房？如果买房的目的不是为了自住和解决家庭的刚需，而是在某个时间点把房子卖掉获得房价暴涨的增值收益，就可以理解为炒房。有一个标准就是，投机性买房。

　　今年以来，中国一些地区房价上涨过快，蕴藏大量的泡沫，投机炒房大行其道。不仅有个体在疯狂炒房，也有开发商在参与这场炒房游戏，因为买地也能用杠杆，使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。

　　这样的后果是不仅导致金融风险上升，有损老百姓（603883）的幸福感，长此以往，也不利于实体经济的发展。中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施，因城施策，让投机的炒房者知难而退，最终确保房地产市场平稳健康发展。

　　炒房有什么危害呢？

　　炒房容易使价格短期内暴涨，使房价偏离正常的市场价格，造成“再不买房就买不起房”的假象，引发恐慌性购房，很多人倾家荡产来买房，卖了三四线的房子去买一二线城市的房子，形成“房价—地价”轮番上涨的局面。热门城市的房价暴涨了，而三四线城市逐渐库存积压，沦为了鬼城。

　　一些炒房者短期内获得高额收益还将造成不良的示范效应。房产升值的预期效应，会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人投资对炒房欲罢不能，让很多人误以为不需要努力工作、发展实业，光靠炒房就能一夜暴富了，从而引导更多资本“脱实入虚”，很多企业主感叹辛苦一年对实体经济形成“挤出效应”。

　　如果房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平，就会使房地产泡沫不断积累，不仅抬高了居民的生活成本，而且容易引发系统性金融风险，进而对经济发展产生较大危害。

　　为什么房价越高，炒房人越不惧风险敢炒房？

　　有一个人口理论在主导炒房者的心理预期：热点城市生产率高、财富多，大量外来转移人口将持续迁入。但这个预期一定能实现吗？一方面，房价过高会提升实体企业的成本，降低当地对企业的吸引力；另一方面，国家推动新型城镇化建设追求的是各地区均衡发展，而不是只让少数热点城市承担新增城镇人口。

　　如何让房子“炒不起来”，这是未来房市政策的重要方向。

　　现在，在中央的一系列重拳调控之下，北京房价开始降温了，环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。一个明显的信号是，在北京，多家中介机构卸下招牌，贴出“转让、出租”的告示，一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口，以招揽顾客。人为的炒作让房价飞起来了，但中心还是中心，睡城依旧是睡城。

　　一二线热点城市房价一度迅猛上涨，与巨额资金涌入楼市，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。有报道称，随着房价暴涨，北京、上海、深圳的刚需人群几乎已经付不起首付，也不可能贷到款了。因为供房月供算下来比收入还高，这不是一般老百姓能承受的，毕竟除了买房，我们还要生活养家糊口。楼市暴涨之下，或许背后买房的主力不是刚需人群，而是中国的炒房人在推高房价。

　　当炒房大行其道，市场就容易失灵，政府提出抑制楼市泡沫正当其时。

　　未来中国如何管住炒房这只推高房价的“黑手”呢？

　　有分析称，要管住“炒”，一是可以通过银行信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。例如，正在酝酿中的房产税。

　　遏制炒房，不是中国一个国家在战斗，很多国家和地区，都不能容忍炒房行为大行其道。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。近两年，加拿大、澳大利亚和中国香港地区都出台了一些政策措施，严格限制当地房地产炒作的行为。

　　就明年来看，中国的房地产调控政策将呈现三大特点

　　一是加大一线城市的住宅土地供应，压制地王频出创历史新高；二是银行也该出手了，提高投机性购房的成本，打击高杠杆购房；三是大力搞活租赁市场，廉住房、公租房要全面建立起来，给漂泊异乡的奋斗青年提供一个稳定的住处。总之，“住房回归居住属性”才能有助于让炒房者知难而退。

　　在这里，温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟。

　　有人还在坚信“京沪深永远涨”，因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中，出现了太多我们现在正经历的现象。

　　2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。

　　当年，温州楼市大热时，房价犹如一匹脱缰的野马，一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价，市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。

　　时间到了2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，最高跌幅达到50%，房价几乎腰斩。市场一片哀嚎，那些失去理性的炒房者血本无归。后来，温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子，跌得只剩值1200万，即使抛售甩卖，也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。

　　泡沫之下，楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下，为何楼市能够逆势上涨？为何依然有那么多人跟风炒房？尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”，但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。

　　房地产是地方财政的鸦片

　　中国的地方财政还是与土地绑的太紧，过去是土地财政，现在还是土地财政，不是地方政府不知道其中的危害，而是已经“吸毒上瘾”，难以戒断了。我在上世纪末就看到了其中危害，开始研究后土地经济的问题，现在看还是低估了其中的危害。土地对地方政府来讲，就像是鸦片，吸的越多，瘾头越大，越是难以戒断。

　　这简直就是一个死循环。大家想一想，土地卖钱多了，地方政府要干的事情与能干的事情就多，地价传导到房价，吸引更多的人投身于这个事情，要拿地搞开发，政府呢，事情很多都需要钱，再以更高的价格收地，再以更高的价格卖地，拿更多的钱，但同时也要投更多的钱，这样没完没了。一旦中断，正在做的事情立即就没钱了，百分之几十，甚至百分之百的土地导致的财政收入，这个窟窿太大了，一般的措施是难以补齐的。所以，土地财政就是地方政府的鸦片，上瘾容易戒断难！

　　从今年11月份到12月份，一线城市以及部分二线城市都在限购，即便是限购，“地王”还是照样出现。

　　武汉5宗地块正式挂牌，其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地，126亿元人民币的起拍价高的令人咂舌。因为这个起拍价还未经竞价，便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。

　　同是在11月末，广州卖地吸金309亿元，房地产开发商龙湖、首开以32亿竞得的白云新城宅地，刷新了广州单价地王纪录。11月21日，福州市的土地拍卖异常激烈，当天就有9宗住宅类土地出让，其中8宗都达到了最高限价。还有早些时候，天津的单价地王、南京的江北单价地王，都在这些时候刷新了纪录。

　　未来房地产价格会怎么样？现在这个问题根本没法说，因为凡是扭曲的市场，价格就并非是市场因素可以决定的，明年房价高还是低，关键取决于明年的经济增长。如果经济增长低了，那么房地产还是要“去库存”，也就是会以某种形式放松管制；如果明年经济增长形势好，那么房地产限购政策将会依旧“从严”，价格还是现在这个样子。

　　所以预测房地产价格是最容易的，什么人都可以来预测，都可以来随便讲上几句，而且保证不会错的离谱，这没什么奇怪的。最重要的是，你要知道政府的那个鸦片瘾到底能不能戒掉，反正我看现在是很难，要看高层的决心吧。

　　还有就是房地产商人，从大的形势上看，房地产商几乎是我们这一代商界英雄中必然破产的一代人，他们是悲剧人物，这不是宿命，这是形势，形势比人强，再玩下去，真的意思不大了，已经到了“开步走”的时候了。房地产不干了，那能干什么，去干保险啊，这不明摆着吗？资本过剩的时代，去干那些收集大家散钱的事情，然后再琢磨着替大家花钱，没有比这个更棒、更有趣的事情了。

　　房地产税是改革的杠杆

　　房地产税自从“剧透”出来之后，就争议不断，我要说的有两点：一是房地产税“最后一分钟”的手段取决于经济增长，而不是房地产市场本身。这个事情很麻烦，不到最后一分钟，谁也不愿意正视它，真的启动它。二是房地产税的意义，不仅仅是地方财政问题，关键它与供给测结构性改革密切相关。供给测结构性改革要想成功，要让地方财政对土地“脱敏”，就得动用房地产税的改革来撬动，这是撬动地球的杠杆，再找不到其他的杠杆了！

　　不过，房地产税的改革可不是增加一项税那么简单，房地产税是一个系统，涉及到很多的税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，互有关联，要改必须一起改，所以房地产税的改革，是一个体系性的重大税收改革。

　　中央都喊话了，要遏制炒房，抑制楼市泡沫。炒房者，请三思！