房地产长效机制的建设一直是市场关注的焦点。本报今日从国家统计局公布的最新房价数据、住建部等联合展开的专项治理行动以及房地产税立法进展等几个角度，对机制建设的推进和影响请专家作出分析解读。

　　业内人士认为，对一些人口流出较为严重、前期涨幅较高的二线、三线城市，更要警惕房价风险

　　一般情况下，每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离9月份只有20余天，业内对于即将到来的“金九银十”，基本持谨慎态度。

　　昨日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹在接受《证券日报》记者采访时表示，按照房地产市场的分析逻辑，短期看政策，中期看产业，长期看人口。因此，从短期看，随着政策层面的相对偏紧，即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明，未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势，而这无疑会对房价形成一定的制约，预计“金九银十”很难重现。

　　值得注意的是，日前国家统计局公布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，6月份房价上涨的城市数量创下近21个月新高。虽然监管层在7月底对于下半年楼市调控的口径有所收紧，但有观点认为，这对于年内“金九银十”的表现来说，预计影响处于可控范围。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，“楼市升级引擎，房价急踩刹车”，当前无论是住房租赁房源的供应和建设，还是保障性住房，均可以看到监管部门正在不断优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，以及着手建立楼市调控长效机制。总的来看，房地产市场正在由早期单一化注重短期效果向长效化发展；由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的方向升级。

　　张波认为，从楼市升级的长期性来看，房地产市场的行情并不会因为长效机制的不断落地而出现急剧变化，但从7月末中央政治局会议传出的信号来看，预计房价在“金九银十”期间出现大范围上涨的趋势将会减少、各地短期调控的措施也将更加聚焦至房价层面的表现上来，但从成交量的角度来看，预计不会有太大变化。根据统计局公布的上半年数据来看，房企开发投资和土地购置面积分别同比增长9.7%、7.2%，商品房销售面积也同比增长了3.3%。因此，预计下半年成家量较2017年仍会出现小幅增长，但今年“金九银十”成家量料保持总体稳定，不会出现大幅下跌。

　　杨芹芹认为，由于房价变化主要看供需关系，因此，预计未来二线、三线城市房价可能会出现一定分化，尤其是对于一些人口流出较为严重、前期涨幅较高的二线、三线城市来说，更加需要警惕房价风险。

　　专家预计房地产税法草案有望12月份初审

　　日前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。业内人士认为这意味着，房地产税立法将会加快。专家预计房地产税法草案有望今年12月份初审。

　　“从目前房地产税改革进程、经济结构调整转型和当前经济形势看，房地产税立法的准备工作正在紧锣密鼓地进行并加快。”吉林省财政科学研究所所长张依群对《证券日报》记者表示，短期内，调控房价还会延续限贷限售限价等直接调控手段，而非市场调控。

　　房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇对《证券日报》记者表示，根据立法法的规定、部委工作的进程和往年的立法，预计房地产税法草案将会在今年12月份初审。

　　“房地产税法作为新税种，按立法法规定，必须要经过三审，甚至更多，预计到2020年表决通过。”王长勇认为，房地产税立法现在确定的是两级立法，全国人大完成立法后，地方开征由地方省级政府起草实施细则，开征也是由地方决定，中央不会统一决定。

　　王长勇表示，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，房地产税征收将会分步进行，包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

　　“预计2021年房地产税将在部分城市开始征收。”王长勇说，根据这十几年来地方政府的准备情况，预测初期开征的城市有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

　　复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》记者表示，从财富分配的角度看，房地产税征收各地要差别化，不能一刀切。开征房地产税对房价肯定有影响，但不一定会抑制房价，也有可能推涨房价，因为增加了成本，房价还是根本上取决于供需情况。

　　张依群表示，从长远看，需要逐步放开房地产的行政价格管制，更多运用市场手段按照符合市场经济运行规律调控房地产市场和房价。从调控手段、技术能力、管理经验看，还需要加强运用市场调节的方式方法，从愿意运用和善于运用行政手段管理价格的传统方式中走出来，让房价真正走上健康发展轨道。

　　目前对于房地产税的功能定位的争议比较大，有人认为是调节分配，有人认为是更多倾向于筹集收入。“争议较大的情况下，房地产税初期应该会采取简明的做法，折中各方利益和意见的方式，不可能满足所有人的意愿，所以房地产税立法不会是一个追求共识的过程。”王长勇说，从今年官方透露的信息看，目前倾向于调节分配功能，征税初期会把大部分人排除在外，房地产税不会筹集很多收入，初期大概征收2000亿元。

　　张依群表示，房地产税是国家税制改革的重要内容，对理顺房地产类税收结构，调节居民收入分配，抑制住房价格，具有多层意义，可以说房地产税改革是既利当前、又利长远的重大改革，就中国目前现实经济政策选择看，可谓牵一发而动全身。

　　投机现象抬头专项整治力度加大

　　在住建部等七部门联合印发“专项整治北京、上海等30个城市的楼市乱象”文件下发一个月后，7月31日，住建部公开曝光了首批20家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。其中，哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传……一系列侵害人民群众合法权益、扰乱房地产市场秩序的违法违规行为纷纷上榜。住建部相关负责人表示，此后还将陆续公布“黑名单”，形成高压态势。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，七部门主动推进维护房地产市场秩序的巡查，是和以往调控的不同之处。这些政策的密集出台，除延续了上半年的调控节奏外，还有重要的市场背景。

　　据《证券日报》记者了解，目前我国有些城市出台购房摇号政策本意体现公平，但新房、二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支；有些地方出台“人才政策”，由于门槛过低，客观上存在绕开限购政策的漏洞；还有些地方出现投资投机现象抬头，不断萌动的房价上涨预期，与楼市调控初衷背道而驰。持续上涨的房价扭曲了住房的根本属性，加大了社会的两极分化，造成了资源的极大浪费。

　　针对长期存在于房地产市场的各种乱象，中国人民大学法学院教授刘俊海对《证券日报》记者表示，整治房地产市场乱象的难点在于如何让上述举措落地生根。他建议，监管部门不要“坐堂执法”，要走出去，走向社区走向市场，聚焦广大消费者反映最强烈、感触最深、利益受侵害最严重的一些领域，进行精准监管和执法。

　　一位中信建投分析师指出，下半年房地产政策的走向依然是以稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。

　　那么，七部门的专项行动整治房地产乱象，对楼市又会有怎样的影响呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，此轮管控属于组合拳的形式，七部门联合行动力度较强，加之市场监管总局等部门的加入，显然将夯实监管的力量，市场方面的管控力度由此明显升级，总体来看，这有助于防范市场风险，会对下半年房地产市场的秩序规范有积极作用。建议未来此类政策可以持续推进，真正形成“房住不炒”的市场环境。

　　15家房企再融资申请正在排队，其中4家已通过审核

　　根据证监会最新公布的首次公开发行股票正常审核状态企业基本信息情况表，截至2018年8月2日，共有6家房企排队。其中，上交所5家，分别是大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团和首创置业，深交所中小板1家，为重庆新大正物业集团。

　　据《证券日报》记者查证，大连万达商业地产IPO申请的申报稿报送时间为2015年9月2日，广州富力地产的报送日期为2015年9月25日，同策房产咨询的报送日期为2015年12月21日，金辉集团的报送日期为2016年1月26日，首创置业的报送日期为2016年11月7日。

　　从审核状态来看，上交所的5家企业目前均处于“已反馈”状态，深交所中小板企业重庆新大正物业集团为“已受理”状态。

　　财富证券网络金融部副总经理赵欢对记者表示，房地产企业通过资本市场融资一直以来都是市场比较关注的一个内容，但在当前政府对房地产调控不断加强的情况下，房地产企业通过资本市场融资还是存在很多变数的，这对于房地产企业的发展是一个很大的考验。

　　再融资方面，根据证监会最新公布的再融资申请企业基本信息情况表，截至今年8月2日，共有15家房地产业企业的再融资申请正在排队，其中，13家为非公开发行，1家为可转债，为深圳世联行地产顾问，1家为优先股，为四川蓝光发展。

　　从审核状态来看，4家已经通过发审会审核，分别是华丽家族、凯嘉城集团、新城控股集团和泛海控股；8家为已反馈，分别是绿地控股、天地源、荣盛房地产发展、鲁商置业、中房地产、万泽实业、湖北福星科技、深圳世联行地产顾问；1家为已受理，是四川蓝光发展；2家中止审查，为深圳市中洲投资控股和泰禾集团。

　　基于国内房地产行业发展的变化及趋势，同策房产咨询股份有限公司认为，房地产资产证券化是大势所趋，市场规模巨大，前景十分可观。同策金融副总经理王照明表示，国内CMBS市场发展虽然较为缓慢，但拥有10万亿元市场潜力，前景非常可观。房企如果能善用REITs工具，便可拥抱存量时代。

　　中国指数研究院最新发布的报告显示，2018年7月下半月，房企融资类型以公司债和资产支持计划为主，部分企业通过短期融资、银行贷款等方式融资获取资金。