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发表于 2014-10-03 08:07:26 股吧网页版
松贷新政或刺激二手房成交微增 中介称有业主涨价

  “松贷”新政或刺激二手楼成交量微增


  多名中介认为二手房价格不会有大变化,换房客最受惠


  “十一”黄金周向来是针对一手楼而言的,二手楼市场历来惨淡。即便央行推出新政,南都记者昨日巡盘发现,广州不少中介店面门可罗雀。业内人士普遍表示,央行新政有望刺激广州最后一季度二手楼成交量增长10%以上,成交价估计即便有涨也涨幅微小。而要达到上述“量升价稳”局面,还需看新政最终落地情况———到底银行有无额度放贷,而“贷款利率下限为贷款基准利率七折”的新政难成现实。


  走访


  中介:新政出台后有业主返价


  昨日上午,广州珠江新城花城大道铂林国际公寓16楼,原来38平方米的一套一房一厅小复式,中介用钥匙打不开了。“应该是业主才换的锁,估计是要返价了,前两天门还能打开的”,带顾客看房的中介说,最近两天新政出台,有业主打电话来返价,“原来卖150万元的小复式现在要叫价165万。”


  二手楼延续清淡行情


  昨日记者走访天河、越秀、白云、番禺的二手楼中介门市,发现大多中介铺门可罗雀。昨日上午10点半到下午2点半,记者走访了番禺区南浦岛碧桂园大道、越秀区中山一路、白云区京溪路地带的地产中介门市,铺内一般有两人留守,多家门店没有顾客。其中,碧桂园大道的11家中介门店只有两家有顾客在场。满福堂一位经纪说,国庆当天只有1人来看房,估计多数人出行,看房的人不会多。


  “因为政策才通过媒体报道出来,很多客户在这之前都外出了。”中原地产东湖西分行高级营业经理邱智成表示,其所在分店国庆当天接待的客户虽比平日略多,但成交暂未有任何变化。合富置业高级经理邱记华也说,他所在分店“一手楼成交量翻番,但二手楼没变化,有成交的也是旧客户,都是以前看好的,新客未见成交。”


  南都记者综合多名中介人士受访时的分析发现,新政对二手楼市影响暂不明显,目前真正返价的业主很少。“在市场下行时推出市场要卖的房子一般都是有心要卖的”,裕丰地产署前分店营业经理江智怀说,最近两天看二手楼的顾客比新政之前多了20%左右。满堂红研究部高级经理周峰介绍,准买家中超过一半是换房客,但与去年比还是少了,而广州前三季度刚需客占比超过8成,改善型需求的买家只占约12%。


  银行是否有钱可贷成关键


  多名业内人士称,这次新政关键是看银行最终如何落地。


  周峰说,目前很多银行已用完10月下旬的放贷额度,“有无额度可以贷是一个大问题,新政现在才公布,估计要到明年1月份才会看出政策反应,银行才有比较充裕的资金可以贷”,现实中是否能按照“还清首套房贷二套再贷只需3成首付”要根据银行的资金实力来定。


  中原地产项目部总经理黄韬同样认为,实际贷款额度和放贷实力才是这次央行托市是否成功的关键,而尚未放开的限贷依然是一道大坎,对很多投资型买家来说,“有钱无名额”是现实困境,这次“松贷”主要惠及刚需、自用型买家,释放的购买力很有限。


  对于“贷款利率下限为贷款基准利率七折”,综合多名房地产及银行业人士的观点,基本无人表示会“铁定执行”,不少人表示到时若能打个九折就很不错了。不过,对于改善型需求的买家,首付降低而且还不用上浮10%利率,已是变相降低入市门槛。


  前景


  二手楼成交量年内或增一二成


  “改善型需求购房者”被理解为新政最受惠的群体。“知道银行的新政未执行、已经持续大半年看房、一直被首付7成的门槛制约、因二手小业主不降价一直在僵持”,满堂红研究部高级经理周峰如此形容这些换房客的特征,他说这两天看房的准买家中换房客占了一半。


  “我估计起码要到4日以后,才会出现客户增多的情况。”周峰认为,到那时部分开发商会针对前三天的成交情况重新调整价格,而客户外出也陆续回流。


  新政影响显现需待时日


  “央行只是出了大概方向,整体会利好于楼市,但客人方面反应还未那么明显。有不少改善的客户困于资金方面,所以还没出手。”合富置业市场经理梁燕明表示,目前有一批手上有钱、可以还清首套房贷款的改善买家已积极看楼,但黄金周一手楼选择多,他们都会先去看一手楼,比较下价钱。“那些改善买家去看二手楼的话,预计得等到10月中下旬,一手楼市场看得差不多了,才会去二手楼市场上比较。”梁燕明认为,政策利好作用于二手楼市预计会延后,“起码要过了国庆黄金周。”


  多名受访的业内人士均表示,年底前如无其他新政变化,预计二手楼成交量因央行政策利好会有10 %-20%的涨幅,成交价持稳或微升。


  而已经过去的3个季度,根据周峰的说法,广州二手楼成交量同比跌幅达2成,“去年黄金3月成交1.6万套,10月份‘穗六条’出台前成交6800套,而今年8月份只成交3300套”,预计第四季度成交量比第三季度环比涨15%-18%,部分准买家会妥协。


  老区学位楼需求或进一步释放


  中原地产越秀区老荔湾区物业部副总经理陈秋炳也表示,每次楼市调控政策出台,二手市场反应都比一手楼慢,越秀区成交量与去年同比,今年前8月跌幅达4成,成交价则一直处于与去年基本持平并微降。


  “如果银行政策能落地的话,估计能释放部分学位需求资金”,陈秋炳说,越秀区的二手楼不少是针对改善型需求买家,但7成首付加上上浮10%利率的贷款政策无疑是一大门槛,如果政策能落地,有望改变释放学位房需求资金不足的局面。

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