摘要：开年抢跑

撰文蜜姐

物业公司赴港上市的风口应该说越来越短，风也大不如前了，但依然有不少物业公司希望抓住机会冲击上市。比如，赶上2021年第一个月里递表港交所的老牌物业公司：世纪金源服务。

回看2020年，据统计，年内有17家物业公司上市，其中仅1家在A股上市，H股占16家！对比2019年的12家物业公司上市，去年其上市数量再增加5家。

乐居财经统计显示，截至今年1月12日，国内已上市物业公司有42家，平均市盈率超55倍，创新高！其中，市盈率超200倍的有2家，超100倍的有3家。

但为什么说风口反而小了呢？

这是因为2020年上市的物业公司中，不乏破发、认购不足等情况，且并非个别现象。也就是说，尽管上市的难度上变化不算大，但资本市场对物业公司的认可度变得不太一致了。

在这种情况下，物业公司要想上市且在资本市场有良好表现，讲好故事的难度比以前大多了。

比如，常见的问题就是，大部分的物业公司，脱胎于房企，业务通常依赖母公司的房地产业务，有的甚至基本就是靠管母公司的房地产开发面积，第三方的收入微乎其微。

这导致物业公司几乎捆绑母公司的物业开发能力，而最近几年随着跨越千亿门槛的房企越来越多，房企们再难有房地产黄金时代的发展速度，自然会影响严重依赖母公司业务的物业公司讲增长的故事。

此次赴港上市的世纪金源服务也概莫能外。

据招股说明书披露，截至去年9月30日，世纪金源服务在管项目为223个，在管总建筑面积6390万平米。

作为一家老牌的物业公司，世纪金源服务的覆盖面积还是不错，覆盖了北京、福建、云南、安徽和贵州等16省、市、自治区。

但正如前文所言，突出的问题之一同样是“依赖症”，严重依赖控股股东世纪金源集团。

具体来看数据，2018-2019年及截至2020年前九个月，世纪金源服务的物业管理服务收入分别有97.6%、89.3%和82.9%来自于世纪金源集团方面。

同时，服务的区域较为集中，对个别区域的依赖明显。

比如，招股说明书中提到， 2018-2019年及截止2020年9月30日，世纪金源服务在北京、福建、云南、安徽和贵州的在管总建筑面积所得收入在其物管服务收入中占比高达81.5%、80.0%和77.4%。

虽说为了上市，物业公司一般都会开拓业务来改善这一情况。就目前招股书披露的数据来看，世纪金源服务这一问题还是挺突出的，如果不进一步改善，很难讲好一个有新引力的新故事。

好的方面是，其营收、毛利率都在稳步上升，尤其是毛利率在2018—2019及截至2020年前九个月分别为32.1%、31.8%及37.6%。

但世纪金源服务另一问题值得注意，其资产负债率较高。比如，截止2020年9月30日，其资产负债率为78.0%。比前两年的数据更高。

对于物业公司来说，轻资产是其最明显的优势之一，如果缺乏了这个优势，吸引力难免减分。

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（来源：闺蜜财经的财富号 2021-01-24 21:53） [点击查看原文]