周二大盘横盘走了一天，持仓组合几个股票都是微绿的。小猪快跑组合今天绿了0.4%，玩具屋组合持平。

刚注意到我的港股组合净值已经1.21了，大约跑赢了港股指数25%的样子，这个组合我看得少，不过成绩还不错。

玩具屋组合当前净值1.5，9个月跑赢沪深300指数30个点，这是我把部分观察仓拿出来组成的组合，兼顾了行业分散和持仓集中度，组合成分股我看了看都还在低位，未来一段时间应该不怎么需要调仓。

小猪快跑是我的实盘持仓组合，当前净值1.17%，还略跑输沪深300，其实主要还是受了三聚环保的拖累。三聚环保今年以来涨幅基本为0，如果能跟上其他股票涨幅，那组合的净值应该要超过沪深300了。不过我想这一天不会太远了。今年我的小目标是小猪快跑组合的净值要超过玩具屋组合，算是左右互搏吧。

其实我是不主张大家天天做波段的，不过很多人估计是拿不住。我的持仓是很少动的，玩具屋上半年只在最后一天有少量换仓，就这样一直拿着也涨了这么多。所以建议大家一定要选好股，长期持有，不要心急。

我们开始正题，说一下保利地产的中报吧。最近关注股中报出来比较多，昨天保利地产和招商蛇口都出了中报，招商蛇口我当前没仓位，还是拿持仓的保利地产来说吧。

先说大家最关心的利润表。

我把二季度的营收和利润数据单独拿出来，做成了下面这个表。可以看到，保利地产二季度的营收同比小增了2.7%，营业利润基本持平，这显示结算毛利润率小幅走低，毛利润率为34%，相比去年的40%有所下降，这主要还是结算项目差异造成的，总体上毛利润率还是稳定的。

净利润和归母利润基本持平。

来看一下三费的控制情况。销售费用率和管理费用率都略有提升，财务费用率则略有下降。销售费用率和管理费用率的提升，主要还是由于当前的销售规模和管理规模适应于公司正常发展速度的需要，而疫情导致收入增速减少，被动推高了费用率。而财务费用率的下降主要由于利息收入的增加所致。

总的来说，公司利润表的表现还是相当不错的。营收增速下降反映的只是因为竣工延迟导致的收入确认的延迟，而这些房子都是几年前卖出去的。昨天分析华侨城半年报时提到过这个。

再来看一下资产负债情况。

公司上半年剔除预收款之后的资产负债率为66%，与去年相比基本持平。公司的有息负债中，短期借款只有39亿，一年内到期的非流动性负债也只有604亿，而长期借款和应付债券合计达到2380亿。公司持有的现金为1257亿。

债务以长期债务为主，且手上持有大把的现金，一来可以应对极端市场风险，二来也可以在适当时机进行投资收购，可以说是游刃有余。

房地产公司的资产负债表其实并不太好看，原因在于很多地产公司进行了复杂的表外融资，让表内的负债表看起来十分安全，而实际的融资利率又很高。我始终觉得，地产股投资大家一定要注意这个行业的特点。

地产行业完全不同于快消品行业，地产行业在美国被视为金融行业。实际上，国内地产行业的经营风险还要高于美国，原因在于，中国房地产公司的营业周期更长，而杠杆率更高，叠加房价在高位使得经济波动时资产流动性较差，这对房地产公司的融资能力提出了更高的要求，整个行业的风险都较大，也因而国内的地产公司估值较低，这并不算是市场的偏见。

很多人动不动就拿市盈率来说事，拿哪个地产公司拿了多少地，这些地将来又可以赚多少钱来说事，借此说明某某公司如何优秀，我只能说：天上不会掉馅饼，掉石头的概率更大。

说了上面这些，是需要大家关注一点，房地产公司的经营是否足够安全，单单从报表内是看不出来的，而金融机构如果要借款给房地产公司，他们会对这家公司的经营风险有更为细致而专业的评估。那些看起来有息负债很低而实际负债利率又很高的公司，需要大家格外注意，这不是银行太傻不借钱给它，而是公司的实际风险比报表看起来要大得多。

造成这一原因的，主要是隐性负债的存在。隐性负债，主要还是负债表之外的负债。其实包括万科A，保利地产以及华侨城A在内的国企龙头地产股，都有表外负债，但表外负债虽然同为负债，目的不同造成结果也大不相同。有的是为地产企业之间合作拿地开发，分担资金压力或个体风险的，或者类似于万科那般搞管理输出的。但有的，则是表内融资不畅而采取的被动选择，还有的，则是为了美化报表。

事出反常必有妖，天下真的没有太多新鲜事。

保利地产上半年的融资成本为4.84%，相比去年下降了0.11%。下面是公司历年的融资成本。

作为对比，看一下行业的情况。如果你实在不会分析哪个地产股更好一些，那么你至少应该参考一下金融机构对地产股公司的评价，他们早就用利率来投票了，那些融资成本越高的企业，经营的风险越大。

我记得年初时好多人都问我对融创中国怎么看，我1月也写过融创的文章，我就说融创中国是在踩钢丝，在赌，赌对了固然好一些，赌错了最后毛都不剩。很显然，金融机构不会陪你赌。还有华夏幸福。

有点扯远了。总结保利地产的负债，那就是：融资能力强，融资成本低，流动性风险小。

如果有了上面的结论，经营现金流就不是第一重要的了。

公司的销售情况。

与营业收入相比，其实销售情况更能反映当前的经营状况。刚提到了公司二季度的销售费用率提升了，其背景是，公司4月的销售金额已经开始增长，5到6月同比增长了10%，而最新的7月则增长了80%。

公司的销售又聚焦在38个核心城市，比率占到76%，今年上半年新增的项目中上述这38个城市占了86%，比重更高了。珠三角和长三角占了53%的比重。这些核心城市未来都是人口净流入的目标城市，房价相对要坚挺一些，市场的风险也要低一些，而需求也更加旺盛。

一句话总结：公司的销售已经满血复活。

公司的多元化。

保利物业的在管面积达到3.17亿平，合同面积4.93亿平，半年营收36亿，同比增长了27.6%。保利物业已经在港股上市，最高时市值达到450亿人民币，现在调整了，市值还有350亿呢。保利物业的按年净利润为4.11亿，按这个算下来，全年利润大概是9亿，当前的动态市盈率40倍，相对于这个发展速度和前景来说，估值还比较划算的。保利物业在物业管理里排名第三，央企中排名第一。

保利还在商业管理上开始拓展延伸，在管面积达到287万平米，囊括购物中心、酒店、会展、公寓等，以轻资产模式实现品牌输出和管理输出。

保利还在不动产金融上有布局，相比于万科显得更为多元化。不过这些领域规模也不大，多元化的主要看点还是保利物业以及商业管理。

一句话总结：公司的多元化进行中，空间很大。

保利地产我是在2019年1月时买入的，当时在华侨城A和保利地产之间，我选择了华侨城A作为主要仓位，将保利地产作为观察仓。事实上，这一年半里保利地产大概上涨了50%，而华侨城A则只涨了26%。

其实我觉得两家公司都挺好的，最近有点闲钱，就加仓了一些中国建筑和保利地产。

我持有的逻辑非常简单，主要基于两点：安全性和成长性。

从安全性上来说，两家公司的经营都非常保守，在各自领域都有护城河，且估值极低，未来杀估值的风险很低，并且每年股息率也不错。即便以悲观预期，至少也会跑赢银行存款。

从成长性来说，两家公司未来的利润增长至少会维持ROE的水平，而估值已经杀不动，这些利润的增长会推动股价以至少同样的速度增长，加上不低的股息率，收益率还是很美好的。

当然，我是以长期的角度来看的。我看很多人都在某个股票股价涨高了才到处问：还有买入机会吗？问题是公司股价在低位徘徊这么久，你有足够的时间来买入，此时你在何处呢？

我还发现一个问题，就是每次一写到三聚环保，粉丝就掉一大堆。而我看雪球上时不时吹一下高位热门白马股的，粉丝蹭蹭的涨的飞快。

这让我意识到，其实大家看文章根本就不是为了寻找投资机会的，而是找认同的。所以我觉得问题就变得十分简单：你到底需要什么？需要心里安慰，还是需要钱包鼓起来。

如果需要心理安慰，我觉得每天看看白马股的那些被重复了十万遍的陈词滥调更适合大家自我催眠，爽得一时。而如果你需要的是赚钱，那么问一下自己：每天看这些文章你赚到钱了吗？跑赢大盘了吗？

我想大家想清楚了这个问题，后面就好办多了。

突然想起来，我前几天不是把小猪快跑实盘组合里的基金拿出去了么。最近有不少人和我讨论怎么买卖股票的问题，以我个人的经历来说，不经历一番很难做到淡定持股，很多人钱本身就不多，这么折腾几年，怕是更攒不下钱。也因此我建议刚炒股的，适当配置一些基金。其实通过基金投资股票的收益并不低，还省心，只是不知道为什么很多人就是看不上。

其实基金投资不仅省心，门槛也很低，很简单。后面我在文章里给大家分享一下自己的一些经验。本来还要在雪球上建一个基金组合，被告知需要基金从业资格证书，我去报名，结果还满员了，所以只能到9月报名10月考试了。我过几天试试在天天基金里尝试建一个组合，如果可以的话，可以给大家时时分享一下，如果收益不错，大家也可以参考一下。

咱们一起努力吧，有问题随时给我留言哦。

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（来源：朱先生666的财富号 2020-08-26 12:08） [点击查看原文]