7月第一天，地产股呈现集体走强，掀起了下半年第一波上涨热潮。

截至今日（7月1日）收盘，A股共有上百只地产股出现不同程度涨幅，其中绿地控股、金地集团等10余只地产股涨停，房地产板块涨幅达5.17%。

“房地产板块股指呈现快速提升，导火索是房地产行业半年销量超过市场预期。”对于地产股在7月首日出现的异动，58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，上半年房企业绩表现相对较好，对资本市场有明显拉动。

多重因素带动股指上扬

在今日A股百余只上涨的地产股中，新华联、金科股份、绿地控股、中交地产、金地集团、格力地产、信达地产、阳光城、绿地控股、格力地产等十余只地产股均封涨停板，房地产板块指数涨幅则一度冲至6.1%。

而今年上半年，A股房地产板块整体涨幅仅为0.32%。总体来看，上半年A股和H股上市房企均是下跌家数多于上涨家数。

张波表示，受疫情影响，不少城市的楼市成交量和开发投资出现快速下滑，一季度资本市场对于房地产预期较为悲观。但从二季度表现来看，房地产行业不但市场恢复速度快，部分城市的成交量甚至反超去年同期水平。

克而瑞研究中心总经理林波告诉《每日经济新闻》记者，上半年房地产市场好于预期是地产股高涨的主要原因。虽然疫情对上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大影响，但自3月份以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。二季度，百强房企整体销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。

“其中，百强房企单月权益销售金额同比增长13.4%，在去年基数那么高的情况下，超出了大多数人的预期。持续的低位，借着半年度数据的东风冲一波也是有可能的。”林波指出。

值得一提的是，3月份以来，土地市场明显回暖，不少一二线城市核心区域的优质地块开始大面积入市，房企拿地的积极性也明显提高，杭州、武汉、福州等多个城市出现单日土拍收金超百亿元的现象。

此外，融资窗口放开，是拉动地产股上涨的又一重要因素。

林波认为，自6月份以来，房企发行的债券中，仅美元债就有23笔。多家房企和物业企业也开展了配股融资的操作，这种方式可以募集资金而不增加负债率。所以说，虽然有些房企融资利率超过10%，但明显好转。

“一个不能忽略的客观现状是，地产股估值本来就不高，现在基本下探到了底部，开始反弹。”某房企IR冯兴表示，上半年地产股的估值可谓历史最低，和2008年、2014年的水平相似，明显被低估，已经没有向下空间了。而地产股在有良好的业绩加持下，会出现一个板块轮动效应。

在冯兴看来，地产基本面并没有外界想的那么差，随着融资环境相对宽松以及部分城市限价的松动，今年的房企业绩还是能够保证的。

目前房企正在积极主动做市值管理，包括万科、恒大、金科等各大房企也在市场上做了回购，从基金已经披露的数据来看，整个房地产是低配，这表明从未来配比来看会进行有效增持。

林波表示，从上半年情况来看，原先的利空基本已经消退。多重利好之下，地产股迎来今年首个大爆发。

下半年房企业绩压力仍大

虽然地产股刚刚进入下半年便迎来一波上涨行情，不过林波提醒，目前和2016年、2017年的市场环境不同，保持高速增长的企业不多，很多企业还在主动降速，而且头部房企的降速尤为明显。

房地产“高杠杆”的模式依然被资本市场诟病，这在规模扩张阶段是利剑，但却吞噬了很多利润。但第二、第三梯队房企目前依然必须冲规模，这多少是一个矛盾点。

房企降杠杆的主要手段就是减少投资拿地，加快销售，以此达到调节负债的目的。销售端有一定信心，但也有压力。

林波指出，下半年没有太多利空消息，全年销售业绩保持平稳增长是完全有可能的。但疫后在前期积压的购房需求集中释放之后，增量购房需求似有增长乏力之势。

“预计下半年房地产市场将延续复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。”林波表示，即使下半年回暖，也是在一线和强二线城市市场的回升，其他城市还有一定的下行压力。

克而瑞对36家公布年度目标的房企统计显示，上半年仅恒大、滨江、金茂3家房企的年度业绩目标完成率超过50%，龙光、越秀、雅居乐等16家房企业绩完率达到或超过40%，其余17家房企目标完成率均在40%以下。可见，下半年房企仍面临较大的销售压力。

不过张波认为，虽然不少房企依然没有达到今年上半年的销售目标，但不足以影响市场对于后市的判断，房地产板块出现上扬也在情理之中，三季度市场会出现板块轮动。“从目前来看，一半以上房企完成了40%以上，剩下一半房企完成率在30%以上，受疫情影响完成了3：7也是可以接受的，下半年房企为冲业绩必然会加大销售力度。”

（来源：风财讯的财富号 2020-07-02 08:07） [点击查看原文]