犹记得去年年中，房师说阳光城已进入到质变时刻，如今到了验收阳光城质变结果的时刻了。

4月23日晚，阳光城发布2019年报。经过在这份长达339页的PPT中去粗取精，阳光城的基本面跃然眼前，其销售规模与经营质量均超出了预期。

年内，阳光城销售金额2110亿元，较去年同期增长约30%，远远超过其1800亿元的销售目标。

房企要想迅速做大规模，不外乎高杠杆与高周转，而这也是闽系房企给人的印象，但这种固有印象可能要从阳光城开始改观了。

过去一年，阳光城在实现规模壮大的同时，却并未牺牲经营质量，回款、利润、负债、现金流等几项重要指标也超出了我们的预期。

01 规模与质量并行

2019年阳光城迈入两千亿阵营，近四年阳光城的合约销售额从310亿增至2110亿，上涨近7倍，年复合增长率61.48%。

与此同时，阳光城实现营业收入610.5亿元；合并归母净利润40.2亿元，同比增长33%，远远超过营收增速8.11%；2019年公司净利润43.21亿，较2018年的39.06亿，增长幅度10.62%。

利润提升显然与阳光城提前布局应对周期有关。2018年阳光城即开始回笼资金，现金为王。2019年阳光城全口径回款1692亿元，回款额增长29.8%，回款率80.20%，已连续两年保持回款率80%以上。2018年、2019年，阳光城经营性现金流量净额合计达370亿元。

回款增多又促进其进一步改善负债结构。2019年末，阳光城有息负债1123.21亿，在规模大幅上升的同时，负债总额却跟前两年基本持平，这样的结构让其资产负债下降0.97%至83.45%，净负债率下降44.02%至138.2%，债务水平更加健康。

负债结构中，短期借款77.46亿，对比2018年下降了99亿，长期借款665.19亿，对比2018年增长了151亿。账面货币现金419.78亿，完全能够覆盖一年内到期债务，财务结构更加合理。

同时，银行贷款余额提升了207亿，而非银融资占比较2018年末的52.57%下降至24.94%，减少了312亿。

一增一减，代表着阳光城的企业背书得到了更多大行认可，减少非银融资，也让阳光城的平均融资成本较2018年下降了0.24个百分点，节省利息2.6亿。

02 质变是如何实现的？

能够实现规模与质量并行，关键还在于产品力。

从行业发展来看，房住不炒决定了房子远离金融属性，回归居住属性，市场再也不能通过炒作推高房价，开发商要想获得高溢价提高利润，只能在居住属性上下功夫，唯有提升品质一条路。

所以，阳光城三年前就开始有序推动绿色智慧家战略落地，去年4月更成立了绿色智慧家研究院，准备将“品质树标杆”落到实处。

截止2019年末，阳光城全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。

同时，阳光城“绿色智慧家”战略展现出了极强的市场溢价能力。以佛山绿岛湖为例，该项目以高于周边竞品近1万的价格实现热销，由此可见市场对其的认可度颇高。

阳光城在业绩发布会上透露，将在今后发展中逐步提高权益销售比重至80%左右，这意味着减少合作开发，增加产品把控，形成产品溢价闭环。

2019年，阳光城福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元，多个项目获得区域销冠。

溢价的闭环最终也会将价值衍伸至物业，根据年报，2019年阳光城物业营收从2018年的1.75亿增长到2019年的7.71亿。

上述斐然的成绩显然与其紧贴市场需求的产品打造分不开，而2000亿的合同销售额也让阳光城站在了地产15强的位置。

03 性价比土储的潜力

阳光城买地的方式不可谓不多：招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资……

多元化的买地手段，让其储备了大量性价比极高的土地。

2019年，阳光城累计土地储备总计4,101.20万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比 72.60%，累计成本地价4355.78元/平方米，根据公司公告的2019年销售均价12,317元/平方米，地售比接近3倍。

如果说上述常规拿地方式，考验的是阳光城的智慧，那么同出一门的福建龙净环保，就是其排他性极强的杀手锏。

福建龙净环保与阳光城同属阳光城旗下，是国内环保行业10强企业，能够给予当地城市建设+环保配套的有力支持。

阳光城联合福建龙净环保拿地，可谓是双赢的打法。不仅给政府提供了环保方面的解决方案，同时也增加了自己的话语权，让阳光城拿地价格进一步降低。

战术上，阳光城采用常规手段与杀手锏结合，战略上，阳光城则通过全域布局来分散风险。2019年其成功在广州、深圳、昆明、贵阳等地确权多宗旧改项目，而且这些确权项目均可实现快速供货。

另一方面，为避免过多土储可能带来的财务负担，阳光城变得更加务实理性，实施“销多少、补多少”的拿地战略。

在业绩说明会上，阳光城集团执行董事长朱荣斌如是说：“在过去三年面临实际财务指标的困难，而又要兼顾发展的同时，我们正是通过这样的土地投资的思想和原则，实现了在公司控负债和规模发展之间的良好的平衡。”

评级机构的看好侧面印证了阳光城的经营潜力，报告期内，阳光城首次获得主体评级提升至 AAA。

04 2020注定不凡

对阳光城来说，2020年注定不凡。

除了是其母公司阳光集团的25周年，也是阳光城达到龙湖、招商蛇口等传统房企段位的第一年。

而今年头部房企有一个一致的方向，即淡化排名和规模，重视利润和成本。“秀外慧中”的阳光城，自三年前开启“绿色智慧家”以来，就已经将品质打造放在了规模排名之前。

所以，今年虽是阳光城的交付大年——超过10万套需要交付，但阳光城还是很保守地给出一个2000亿+的保守目标。

还是那句话，外界看阳光城的发展就像坐过山车，但对阳光城自己来说，只是枕戈待旦修炼好内功后的如履平川。

2020，是时候重新认识已然质变的阳光城了。

（来源：新無房的财富号 2020-04-28 10:35） [点击查看原文]