2019年上半年中报季

引 言

2019年上半年，绿城中国营业收入增速明显下滑，但利润率有所提升，净利润率和毛利润率同比分别提升7.2个百分点和13.9个百分点。销售业绩(不含代建)稳步增长，代建项目销售金额同比小幅下降。投资增速略有放缓，现金流充裕，净负债率维持低水平，财务状况良好。2019年下半年，公司将加大投资力度，推进多元化土地获取，扩充土地储备。此外，继续提升资金使用效率，减少资金沉淀，保障公司的安全及持久发展。

一、营业收入增速下滑，利润率明显提升

2019年上半年，绿城中国实现营业收入186.6亿元，较2018年同期下降44.4%，主要是因为物业销售收入的大幅减少所致，2019年上半年物业销售贡献85.2%的营业额，而该部分下降49.4%。毛利润59.7亿元，较2018年同期下降1.8%。净利润30.7亿元，较2018年同期下降1.5%。归属于母公司股东的净利润20.6亿元，较2018年同期下降11.9%，主要有两个原因：一是出售附属公司而带来的股东应占利润较2018年同期减少3.58亿元；二是就分阶段达成业务合并时重新计量联营公司及合同企业至收购日期公平值的收益较2018年同期减少5.47亿元。净利润率和毛利润率明显提升，净利润率16.5%，较2018年同期上升7.2个百分点。毛利润率32%，较2018年同期上升13.9个百分点。

二、去化节奏平稳，业绩稳步增长

2019年上半年，绿城中国（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营及联营公司）累计取得合同销售金额494亿元（不含代建），较2018年同期增长4.2%，合同销售面积197万平方米（不含代建），较2018年同期增长2.6%，业绩增速由负转正，并稳步增长。其中，投资项目合同销售金额494亿元，权益金额267亿元，合同销售面积197万平方米，投资项目销售均价25031元/平方米，较2018年同期的24637元/平方米增长1.6%。另有累计已签认购协议未转销售合同的金额为15亿元，权益金额为9亿元。此外，绿城中国以品牌输出、管理输出代建管理项目，在2019上半年累计取得合同销售金额249亿元，较2018年同期减少11.1%。合同销售面积206万平方米，较2018年同期减少0.5%。虽然代建业务的销售业绩有所下降，但绿城中国依然是目前规模最大、专业能力最强的品牌代建商，截止2019年6月30日，公司代建管理项目317个，规划总建筑面积7284万平方米。随着规模效应的不断扩大，代建业务的盈利能力将稳步提升，未来将进一步增加轻资产业务对公司利润的贡献。截止2019年上半年，公司去化节奏平稳，整体销售金额去化率61%，新增房源去化率77%，销售金额回款率88%，现金回流加速。2019年下半年，绿城中国预计整体可售货源为1060万平方米，整体可售金额为2263亿元，可售货源充足。其中，投资项目预计可售货源611万平方米，可售金额约1574亿元（其中存量房源可售金额约为314亿元，预计新增可售房源1260亿元）。代建项目预计可售货源约449万平方米，可售金额689亿元。

三、投资增速放缓，持续深化一二线城市布局

2019年上半年，绿城中国新增19个地块，总建筑面积约322万平方米，投销比1.6，较2018年末下降0.8个百分点，投资力度略有减弱。总成交金额约252亿元，其中归属于本公司支付的约181亿元。预计新增可售货值约626亿元，其中归属于本公司权益约367亿元，新增土地平均楼面价约12837亿元，与销售均价25076元/平方米（不含代建）相比，保有充足的利润空间。从新增土地储备地域分布来看，主要集中在杭州、宁波、合肥、郑州、西安等一二线城市，可售货值占比约88%。同时，长三角作为战略布局重点区域，可售货值占比66.3%，将有助于巩固大本营的业绩和行业地位，提升公司未来的抗风险能力。截止2019年6月30日，绿城中国共有土地储备125个（包括在建及待建），总建筑面积3412万平方米，其中权益总建筑面积约为2041万平方米。总可售面积约为2349万平方米，楼面地价平均成本约为6259元/平方米。一二线城市的土地储备总可售货值占比72%，较2018年末增加2个百分点。

四、现金流充裕，财务状况良好

2019年上半年，绿城中国净负债率56.3%，较2018年末增加1个百分点。与YH50房企的平均净负债率相比，始终处于较低的水平。货币资金482.3亿元，现金短债比2.7，且高于YH50房企的平均现金短债比，能够较好的覆盖短期债务，现金流相对充裕，能够保障公司稳健运营。总体上，财务状况良好。自2014年以来，绿城中国的融资成本持续下降，2019年上半年融资成本5.4%，与2018年末持平，处于同类房企中较低水平。得益于公司积极研判市场，利用政策主动加大创新力度，开拓融资渠道，优化融资结构，控制融资成本。境外融资方面，2019年1月公司紧抓市场窗口期，仅用两周时间高效公开发行两笔三年期美元优先永续票据，初始分派率分别为8.125%和7.75%。境内融资方面，公司上半年共发行公司债、永续中票等人民币106.45亿元，综合成本4.87%。同时，公司推行创新持有资产融资、证券化业务等，上半年成功发行酒店类CMBS15.92亿元，年利率5.14%。成功发行供应链ABS39.53亿元，利率3.95%-4.07%。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-27 18:08） [点击查看原文]