2019年上半年中报季

引 言

2019年上半年，新城控股的销售、营业收入和净利润等指标增速放缓。同时公司的现金短债比有所下降，净负债率水平有所上升，报告期后公司通过减持土地储备以降低负债水平。

一、销售目标完成过半，深耕区域效果显著

2019年上半年，新城控股实现销售额1224.2亿元，同比增长28.4%，销售面积1049.5万平方米，同比增长35.5%。根据亿翰智库发布的《2019年1-6月中国典型房企销售TOP200》排行榜，2019年上半年，新城控股销售额和销售面积分别居于第8、第7位，销售规模在行业内处于靠前位置。与2018年底相比，新城结束销售额高速增长的局面，销售增速同比放缓。

2019年初，公司制定全年的销售目标为2700亿元，2019年上半年，已完成全年销售目标的45.3%，2019年1-7月，目标完成度达54.4%，预计全年目标完成压力不大。同时新城控股的区域深耕战略收效显著，公司在江苏、浙江、湖北、安徽、山东等地区的销售业绩已跻身区域TOP10，在上海、苏州及常州的销售额已达百亿。

二、营业收入与利润同比增速放缓，盈利能力仍维持高位

2019年上半年，新城控股实现营业收入170.6亿元，同比增长8.3%；净利润为29.2亿元，同比增长12.3%，其中归于上市公司股东的净利润25.9亿元，同比增长2.1%。2019年上半年，公司的营业收入和利润同比增速有所降低，原因主要是期内结转规模较小。截止到2019年6月底，公司已售未结转面积达2959.5万平方米，可以为公司未来营业收入增长提供相应保障。从利润率指标来看，2019年上半年，公司的毛利润率37.5%，较2018年同期下降0.9个百分点，相比2018年底上升0.8个百分点；净利润率为17%，较2018年同期增加0.9个百分点，相比2018年底下降5.5个百分点；扣除投资性房地产公允价值变动损益后的净利润率为13.6%，三项利润率指标均高于2018年YH50房企平均水平。亿翰智库认为，主要原因系公司采用的“住宅地产+商业地产”双轮驱动的战略模式，拿地时具备一定价格优势，从而实现较高的利润率水平。

三、土地储备持续增厚，期后减持以自救

在土地储备方面，2019年上半年，公司通过招拍挂、收并购等方式积极拓展土地资源，在各大城市群储备高潜质项目，新增土地储备80块，新增总建筑面积达2459.2万平方米，同比增长18.6%。截止到2019年6月底，公司在全国103个城市拥有1.3亿平方米的土地储备，比2018年末增加0.2亿平方米，可满足未来2-3年的开发需要。在土地投资上，公司坚持深耕长三角区域、并逐步布局其他核心城市群的战略，在长三角地区、成渝城市群等高成长潜力的地区具备充足的土地资源。但是由于公司“黑天鹅”事件发生，报告期后，公司以优化现有土地储备，控制负债规模为目的，先后出售转让常熟文化片区005地块等15个项目。

四、净负债率较2018年大幅提升，但整体风险可控

2019年上半年，新城控股的净负债率为76.6%，较2018年底上升幅度较大，增长38.1个百分点，但相比于2018年YH50房企的平均净负债率水平来看，公司的杠杆水平仍处于低位。截止到2019年6月底，新城控股在手现金456.4亿元，短期债务为261亿元，现金短债比1.75倍，现金短债比水平有下降趋势，并略微低于2018年YH50房企的平均现金短债比水平，但货币资金已完全覆盖短期负债，短期偿债无压力。

（来源：亿翰智库的财富号 2019-08-27 18:07） [点击查看原文]