房师按

8月立秋，半年报的季节。一叶知秋，半年报知兴衰。

半年报发完就是金九银十，它既是上半年的总结，也是下半年的总动员，这方面尤胜年报。

如何解读半年报，在那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局，如何影响下半年的走向？这些投资者关心的问题，也是無房(xinwufang007）半年报系列试图回答的。

“赛车最关键的技术是什么？”

“刹车。”

给出仅有这两个字回答的，是世界开车最快的车王舒马赫。

孙宏斌，融创掌舵人，地产界的快车手，在2019年中业绩会上，谈及未来发展，也发出了类似于车王舒马赫的“刹车”信号——

下半年没有拿地指标，除非是特别好的拿地机会。现在基本上是停止（拿地）的。

8月22日，融创中国（01918.HK）发布2019年中期业绩报告，在房地产龙头企业中，上半年无论是营业收入还是归母净利润，融创的增速都是第一位，这个速度延续了其一贯的指数型增长曲线。

然而，人们研究融创开快车的诀窍，往往被其大手笔收并购、高超的现金流管理吸引，而忽略了融创的节奏控制。

动如脱兔，还要静若处子。

风速

看财报，巴菲特最关心资产负债表，其体现了公司长期价值。但大多数投资者都投中短期，最关注的就是利润表，因为利润表反映的是公司的短期盈利能力，影响股价暂时的涨跌。

用净利润扣除掉“少数股东损益”，得到的“归属于母公司所有者的净利润”，才是真正属于上市公司股东，也就是所有股民的净利润，是我们投资人真正要关心的数字。

数据显示，融创上半年实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%，这是融创首次中期净利润超过百亿；剔除业务合并收益及其摊销、金融资产及投资物业公允价值变动损益、非核心业务的资产减值损失等事项影响后的归母净利润126.6亿元，同比增长128.4%。

中国房企TOP5：碧桂园、恒大、万科、保利、融创，除恒大还未披露半年报，其余4家收入与归母净利润增长率数据皆已出炉，融创两项增速明显高于另3家。考虑到恒大盈利预警，中国房企TOP5融创增速第一基本上铁板钉钉。

在房地产行业里，销售额和结转收入之间存在时间间隔。一般来说，当期的销售额会在一两年的时间里结转收入，过去的销售额决定了现在的收入，现在的销售额决定了未来业绩的释放，更长期的业绩就要看土地储备了。

上半年融创收入及利润增速一骑绝尘，与前两年的销售额高速增长密不可分。

从2010年83亿，到2018年的4550亿，融创8年销售额增长55倍，尤其是2016-2018的三年合同销售金额复合增长率达75%，这个曲线的发展之陡峭，以至于你一看就会感叹其反常识。

上半年，宏观经济瞬息万变，房地产市场先扬后抑，宏观调控在“房住不炒”的高层定调之下因城施策，市场预期向更理性的方向发展，国内楼市在开局前三月的小阳春行情之后再度回稳，波动曲线变得更为平缓，市场交易量仍旧高位横盘。

国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米，同比下降1.8%；销售金额7.07万亿元，同比增长5.6%。

截至6月30日，融创及其联属公司实现合同销售面积约为1472万平方米，合同销售金额约为人民币 2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%，虽然低于过去三年的复合增长率，但依然高于行业水平的合同销售增长。

从月度数据上看，融创发挥稳定，每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间，充分显示公司作为头部企业的稳健本色。

下半年，融创拥有可售资源超过5700亿，80%以上位于一二线城市。德意志银行预计，得益于大量优质的土地储备，融创有能力实现20%以上的销售增长，将高于其他大型房企同期约10%-15%左右的预计增速。

油门

油门决定车速，决定销售速度的，在于土储、产品（住宅）与营销。土储便宜，产品有品质，营销能力强，三者兼备，那就是法拉利跑车的油门。

融创就是房企中的法拉利。

当年孙宏斌起名的时候，不知道是巧合还是心有所感，融创展开就是融合创造，司如其名。

众所周知，融创的独门绝技就是收并购，拿地成本低、效率高，短时间内就如滚雪球般快速成长，这不就是融合创造吗？

过去几年，融创通过对莱蒙国际、融科、融科智地、万达文旅等收购，在北京、深圳、上海、武汉、东莞、杭州、郑州等重点城市获得多宗土地和项目，快速完成一线、环一线及核心城市的全国化布局。

目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。

截至中报发布日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市，面积超过60%通过并购方式获取。

更令人羡慕嫉妒恨的是，融创土地平均成本仅为4307元/平方米，同期销售均价多少呢？15000元/平方米，公司赢利能力可见一斑。

融创房子能卖到这个均价，除了一二线城市的基本盘，还在于其高端产品给力。

融创造的壹号院系、桃花源系、府系和桃源系等产品，当得起天下美宅的称号，这些财报数据体现不出来，但却无比重要。

前五强里，融创进入城市是最少的，且几乎都是一二线城市，但也正是如此，不快速的拓城市、每个城市都深耕，融创才能成为前五强唯一一个只做高端精品项目的开发商。

外界看到融创很快，但没有看到融创拓展城市很慢，打造产品很慢，而产品的慢，成就了营销的快，公司发展的快。

所谓慢就是快，就是这个道理。

收并购，产品打造，干的都是技术活，需要一个极其稳定的团队，十年如一日，日日练剑，方能“剑气纵横三万里，一剑光寒十九洲”。

融创当前的核心高管团队，平均司龄超过16年，而这，正是这家公司的年龄。

孙宏斌，从创立公司，到破千亿，破三千亿，破五千亿，用的几乎是同一拨人！

这是一种强大领导力的展现，不仅用人于当下，更能给人以发展、帮助下属持续突破自我界限，赋能于人而非换人。

在融创内部，有一个细节折射了这样的领导力。公司内从创立至今就一直推行无总化，任何一个人都可以直接叫孙宏斌老孙，如果叫孙总反而有可能被罚款。

归根到底，说的是这家公司简单，全力做事就可以，为此剩下的专注力，全部都放在了公司上。

放在了极其复杂的收并购博弈中，尽善尽美的产品匠造中。

只有内在的简单，才能创造外部的复杂，所谓大道至简，恐怕就是这个道理。

刹车

那么，在融创这家公司，孙宏斌做什么呢？

在房师看来，他应如舒马赫一样，在恰到好处的时候踩刹车，这才是开快车最底层的秘密。

弯道超车在于减速而非加速。新手和高手的差距，往往就在于会不会踩刹车。

这需要超强的节奏感与控制力，孙宏斌曾多次说过：

做房地产最大的风险是地拿贵了。

有如炒股，股票质地再好，在高价入手，那也得亏。如何抄底？巴菲特老爷子说过：

在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。

道理好懂，难就难在，如何定义别人，如何知道别人贪婪还是恐惧。看看融创是如何做的。

1-4月份的时候，土地市场一度低迷，大家拿地的意愿都不高，地块的竞争也不算是“你死我活”，融创就在低位补了仓，在这期间，核心区域的土地的平均溢价率仅为21%，低于一二线城市的平均溢价率。

5月份后的土地市场快速进入高热后，融创的拿地节奏就开始控制了，仅增持了少量极为优质的土地资源。

8月22日业绩会上，老孙叫停了下半年的拿地，踩了刹车。

为何？从融创手持现金来看，资金充裕。半年报显示，融创的账面资金为1379.98亿元，较上年末增加15%；现金余额覆盖下半年到期的有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。

随着下半年销售高峰的到来，充足的可售资源又为现金流增加了一层保障。

融创行政总裁汪孟德表示，未来公司主要依赖经营现金流而不是融资来获取现金流的增长，且公司凭借权益类合作而获得合作伙伴的投资，这方面的优势将在很长时间内持续。

结合房地产融资环境，就可知道融创下半年的重心为何是抓销售回款，而非融资拿地。

房企融资的“水龙头”越拧越紧。5月3日，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道；5月17日，银保监会出台23号文，释放房地产信托业务降温的信号；7月12日，国家发改委发布通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，融资用途受到很大限制。

7月30日政治局会议重申房住不炒，明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调了下半年房企融资依然从紧的主基调。

此时融资拿地，只能借到利率很高的贵钱，就算地价便宜，但是因为钱贵了，买到的也是贵地。

对于市场走势，孙宏斌在22日的发布会上表示，按照现在的调控政策，融资端收紧将会常态化，此举是严格控制资金往房地产涌，在这个逻辑下，后市会受到比较大的影响，土地价格会下行，商品房销售也受冲击，购房者预期趋于稳定。

面临市场变化，融创将更加重视资金使用效率和财务安全，下半年继续加速销售、释放经营现金流、严控土地投资，保持流动性宽松的同时，确保净负债率在2019年底显著下降。

孙宏斌果然是老司机。看似在退，实际在进。

大浪淘沙沉者为金，风卷残云胜者为王，出色的表现，也让穆迪标普纷纷上调了融创的投资评级。现如今的融创，又快又稳。

其实融创并不激进，一切都是水到渠成。一切的财务数据，回归到本质还是房子本身，产品本身。

（来源：新無房的财富号 2019-08-26 21:33） [点击查看原文]