近日，华夏幸福发布2018年年报。在《致股东信》中，其以“水逆”一词来形容2018年，足见过去一年之艰难。

好在，“焦灼”和“煎熬”之后，公司已经迎来曙光。2018年，华夏幸福无论增速，还是赚钱能力，在行业中都名列前茅。

资金状况也在好转。截至2018年年末，公司1年内到期的有息债务占比为19%，同比下降12个百分点，短期偿债压力大减。

华夏幸福已经走出至暗时刻。

产业新城运营继续突进

不同于一般地产商的买地盖楼，华夏幸福的主业是产业新城运营。

公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式，在全国范围内与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，为政府与企业合作开展PPP 模式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。

产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。

华夏幸福能够利用自身在产业发展方面的成熟经验和优势，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群，助推地方产业经济发展，同时深挖自身基于产业发展能力的护城河。

2018年，公司投资运营的园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额1660亿元，同比增长51.84%。近三年新增签约投资额均保持较大量级，体现了公司强劲的产业发展能力，助力公司业绩实现持续高质量增长。

2019年，国家发改委接连印发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《2019年新型城镇化建设重点任务》文件，将建设现代化都市圈提高到国家战略高度，提出促进中心城市与周边城市同城化发展。

培育发展都市圈成为推动新型城镇化高质量发展的重要抓手，这与公司的产业新城运营模式不谋而合。

依托都市圈布局，华夏幸福可利用自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验推动区域经济发展，同时自身也能从都市圈发展带来的人口增长、投资增量中获益。

报告期内，公司坚持聚焦核心都市圈战略，当前已布局京津冀、长三角、粤港澳等15个核心都市圈，形成了“3+3+4”的格局。得益于该战略，公司2018年在环北京以外区域新增18个产业新城项目，为业绩稳健增长立下汗马功劳。

异地助推：业绩持续增长

在经济弱周期下，华夏幸福依然维持了较高的增长。

2018年，华夏幸福实现营业收入837.99亿元，同比增长40.52%；归母净利润117.46亿元，同比增长32.88%。据wind数据，无论从收入增速还是净利润增速维度比较，公司当前在同行业上市公司中均排行前三。

值得注意的是，公司ROE同比上涨3.6个百分点，达到35.2%，同样名列前茅。这说明公司每单位净资产获得净收益的能力在提高，是经营质量提升的标志。

销售方面同样实现了稳步增长。报告期内，公司实现销售收入1628亿元，实现销售面积1503万平米，同比增长58%。

截至2018年末，公司预收款项达到1375亿元，预计将在未来两三年内逐步结转为营业收入和利润，有利于锁定未来持续高增长业绩。

这一切主要得益于环北京以外区域的强劲增长。

2015年末，华夏幸福开始将产业新城复制到环北京以外区域核心都市圈，经过三年辛苦耕耘，杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈等异地区域开始进入收获期，收入迅猛增长。

年报显示，公司2018年环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务收入的比重由上年同期的23.72%提升至30.82%。其中，郑州都市圈收入同比增加1388%，成为继杭州、南京之后又一业绩增长极。

销售增长更为火爆。公司环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长翻番，占总销售额比重也由上年的23.76%大幅提升至46.46%，接近一半。

此外，报告期内环北京以外区域新增入园企业501家，占比超7成；新增签约投资额1406亿元，占比超8成。

异地复制毫无疑问已经成为拉动公司业绩持续增长的火车头。

撕掉“环京”标签，华夏幸福的天地更加广阔。

债务结构优化

报告期内，公司通过主动调整债务结构等方式，大大缓解资金压力。

截至2018年年末，公司一年以内到期的有息债务占全部有息债务比重为19%，同比下降12个百分点，长短期债务比达到4.2倍。

这很大程度上是由于公司发行了大量期限在3年以上的债券。报告期内，公司共计完成近220亿元境内债券和13.7亿美元境外债券的发行，其中至少7成以上到期时间在3年后。

另一方面，公司现金流状况也全面好转。

2018年第二季度起，公司经营性现金流转正，到了第四季度，经营、投资、筹资产生的现金流量净额全面回正，公司靠自身产出正向现金流的能力步入恢复进程。

一方面是自我造血能力复原，另一方面是公司获得了强有力的资金支持，华夏幸福资金压力彻底松绑。

随着在各大核心都市圈的深入布局，公司的产业新城将成为我国都市圈发展红利的直接受益者。你对华夏幸福的发展模式和未来是怎么看的呢？欢迎在评论区留言。

（来源：野马财经的财富号 2019-04-22 20:02） [点击查看原文]