作者：格隆汇·夏以勋

又到一年一度的港股业绩披露期，作为一家总部位于香港的中国成熟物业开发商——佳源国际控股（02768.HK）于3月27日午间公布了2018年全年的业绩报告。

据财报披露，2018年全年收入104.6亿元人民币（单位，下同），同比增加37.5%，纯利增加38.6%至18.6亿元，公司拥有人应占溢利17.9亿元，同比增加34.7%。每股盈利约为72.21分，末期股息每股港币11仙，连同中期股息每股港币10仙，全年合共派发股息港币21仙。总体来看，佳源国际控股的全年业绩，是符合市场预期。

（数据来源：公司公告）

受益区域经济红利，合约销售增速爆发

1.合约销售增速爆发

2018年，中国一线城市房价趋于稳定，成交量相对寡淡，而二三线城市的购房热情还是比较高涨的，特别是去年上半年。佳源国家控股对于房地产市场比较敏感，捕捉到了二三线城市的高涨的需求，取得了不错的战绩。

据财报显示，2018年合同销售金额及面积分别达201.8亿元及178.7万平方米，同比分别增加95%及52%。如此之高的增速，也不是一般的房企所能企及的。

（佳源国际控股5年来合约销售额走势图；来源：公开数据整理）

2.土储聚焦长三角及大湾区，支撑长远发展

对于开放商而言，土地储备是未来发展的重要基础。截止去年底，集团合共拥有45个项目，分布在16个境内外城市，土地储备总建筑面积约920万平方米

2018年，佳源国际透过项目并购、公开市场招拍挂与合营开发等多种模式，进入多个具备强劲增长潜力的重点城市，以较低溢价于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐及柬埔寨等8个地区取得13个优质项目，新增总建筑面积达390万平方米。

区域的选择上，主要布局在粤港澳大湾区、长三角经济区与重点省会城市，和“一带一路”沿线城市。其中长三角经济区占比65%、粤港澳大湾区占比15%、 其他重点省会城市及一带一路沿线地区分别占比13%及7%。

2019年2月，国家出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》，强调要把大湾区打造成国际科技创新中心，作为中国综合实力最强、开放程度最高、经济最具活力的区域之一。粤港澳大湾区土地面积达5.6万平方公里，常住人口超7000万，具备宏伟的发展蓝图。下注粤港澳大湾区，就是下注中国的未来，战略地位及其重要。

佳源国际控股在国家战略方面具备长远眼光。2016年，佳源国际率先进入粤港澳大湾区城市群，并在香港、澳门、深圳和广东省其他城市储备优质土地。随着高端人才持续流入以及基础设施和生活配套的逐步完善，粤港澳大湾区届时或将形成1小时优质生活圈，区域内的资产也将迎来巨大的升值潜力。

财务端维持稳健，大股东持续注资

1.融资能力保持稳定

稳健的财政实力是房企开展多元化业务发展的重要支柱。佳源国际控股于年内致力加快销售款项回笼、加强资金管理能力，并通过不同的融资渠道发行优先票据以优化债务结构。其中，包括公开发行于2019年到期的3.5亿美元优先票据及于2020年到期的4亿美元优先票据，进一步加强集团的财务实力。

此外，佳源国际控股的资产负债率为80.9%，保持在合理的负债水平。公司有效控制整体债务增长速度，不断优化债务结构，2018年末直接融资比例提高至35.9%，长期债务占比超过53%。

（数据来源：公司公告）

2.获大股东提携，持续注入优质项目

2019年3月，公司向大股东收购安徽省物业开发项目，并计划透过发行新股支付收购代价。

2018年6月，以代价约6.94亿港元，购入主席的三项上海贵重物业，代价中约2.77亿港元，由集团按每股14.18港元向沈先生配发及发行代价股份支付，而约4.16亿港元则以现金支付。

2018年9月，注入物业管理集团资产以增强盈利能力，管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市，在管物业项目达121个。

其实，物业管理也是众多房地产企业着重发力的领域，比如碧桂园、佳兆业、雅生活、彩生活、绿城等等。而佳源国际控股同样注入了不少的物业优质项目，将成为未来业绩增长的不可或缺的部分。

此外，2019年前2月，佳源国际控股合约销售金额及面积分别为20.9亿元及19.1万平方米，同比分别增长88%及60%。

如此高速增长的业绩实属难得。横向对比龙头房企知道，今年1月，碧桂园和中国恒大的销售额均突破430亿元，同比均下滑30%以上，万科也下滑了28%。

展望未来及预期

1.销售增速有支撑：公司2019年合约销售目标为280亿元，目标增速40%。计划年内最大推盘货值达到500医院。

2.物业管理成为新增长点：2018年9月，佳源国际向控股股东收购浙江佳源物业管理集团，并于2019年初获股东投票通过。

浙江佳源物业管理集团管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市，现时在管物业项目达121个，涵盖住宅、商业办公室及城市综合项目，包括104个住宅社区、14个商业物业及3个其他物业，管理总合约建筑面积超过3000万平方米。

3.融资端稳定，估值有望修复：佳源国际2018年受到市场“黑天鹅”影响，股价一直并未修复。其主要原因是市场对房地产偿债风险的悲观预期，如今公司融资保持稳健，未来预期有望扭转。截止目前，佳源国际控股的动态市盈率5.6倍，低于行业的平均估值。在公司未来可期的业绩背景下，估值有望重估。

（图片来源：富途证券）

（来源：格隆汇的财富号 2019-03-28 10:38） [点击查看原文]