来源 | 地产密探

刚刚，地产密探获悉了一条有关地产央企的重要消息，即“招商蛇口近日委托第三方平台正在对外出售一栋高端写字楼”。

这栋写字楼来自中部地区核心城市的武汉，属于招商愉樾的商办部分，具体为3#-2写字楼，总建面1.32万方，地处鹦鹉大道与二环交汇处。

另据悉，招商愉樾总建面11万方，2022年7月已竣工，其中4万方高端改善住宅已售罄，4.2万方为写字楼及商业，目前可售的就是3#-2写字楼，为12层的毛坯现房，对外售价暂未可知。

2019年6月下旬，招商蛇口曾斥资9.35亿元拿下武汉市汉阳区鹦鹉大道与二环线交叉东北角一地块，也就是如今的“招商愉樾”项目用地，成交楼面价约1.14万元/㎡，容积率4.0。

值得一提的是，招商蛇口那两年曾斥巨资重仓武汉。比如，2020年5月中旬，招商蛇口豪掷58.87亿元竞得武汉市硚口区“新单价地王”，成交楼面价约1.56万元/㎡，一度引发市场轰动。

早在2011年，招商蛇口就已进入武汉，距今深耕了13年，在湖北省境内布局了武汉、十堰、宜昌、襄阳等共计38个项目。

另据悉，2023年2月下旬，招商蛇口曾对外挂牌出售深圳商航置业公司全部股权及1.9亿元债权，底价15.14亿元，该项目主要资产是深圳太子湾DY03-03地块，定位是写字楼。据媒体彼时爆料说，此举为“定制出售写字楼项目”。

遗憾的是，如今查询深圳商航置业工商信息，目前唯一股东仍是招商蛇口，这意味着近一年多仍没卖掉。

地产密探了解到，资产运营是当前招商蛇口除了地产开发之外的重头戏，旗下有“集中商业、写字楼、产业园、长租公寓及酒店”五类业态。

其中，写字楼作为“重资金投入、长周期回报”的商用不动产，截至去年底，招商蛇口在营项目32个，总建面128万方，在建及筹开项目10个，总经营建面约81万方。

2023年，招商蛇口实现写字楼运营收入12.6亿元，实现EBITDA为8.55亿元，实属高利润率产业。反观2022年，招商蛇口实现写字楼运营收入11.59亿元，实现EBITDA为8.28亿元。这不难看出，招商蛇口过去两年受经济大环境等影响，手上写字楼运营收入及净利增幅疲弱。

值得一提的是，2023年下半年，招商蛇口在武汉“江璟城”B栋写字楼入市运营，总建面近8万方，去年营收581万元，出租率只有21%，意味着空置率很高。

据仲量联行披露，截至去年底，武汉优质办公楼市场总体量886.8万方，其中甲级市场存量304.5万方，空置率上升至40.3%。该机构预计，2024年武汉优质办公楼市场将迎来超百万方的新落成量，其中甲级新增供应约49万方。

参考招商蛇口武汉“江璟城”B栋写字楼21%出租率，及武汉优质写字楼高存量竞争及40%空置率，这很可解释招商蛇口何以整栋出售招商愉樾已建成近两年的3#-2写字楼。

截至今年3月底，招商蛇口手上投资性房地产账面值再创新高，达到1272.2亿元，截至去年底涉及房屋、建筑物类的账面值657亿元，土地使用权613亿元，用于银行借款抵押的投资性房地产账面值112.76亿元。

再看最新财务，截至2024年一季报末，招商蛇口手上货币资金832.06亿元，较去年底减少50亿元，短期借款10.84亿元，一年内到期非流动负债403.55亿元，一年期内账龄的应付款约508.4亿元。

注意！今年一季度，招商蛇口经营净现金流-106亿元，而去年同期还是82.7亿元的正值，这意味着其自由现金流遭遇“入不敷出”。

今年4月份，招商蛇口实现销售额186.23亿元，较去年同期是379.26亿元减少了193亿元，降幅过半了。今年前4个月，其取得销售额588.31亿元，较去年同期1101.92亿元减少513.61亿元，降幅近半。

在今年3月的招商蛇口2023年业绩会上，招商蛇口总经理朱文凯坦言说，整个市场没有大的改善之前，经营性现金流是关键。

2024年，招商蛇口的土地投资思路就是“不能错拿”。这意味着，除了谨慎拿地，其更需要真金百亿的销售额及高效回笼。