本文根据11月1日69期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。

本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是华东地区的资深投资人刘群生，他是一位非常资深、有实力的酒店投资人，在酒店筹建、物业获取、后期运营管理上面，有着非常丰富的经验。

自2017年开始投资酒店，在6年酒店投资生涯中，他共投资了8家连锁酒店，主要的投资品类为中端、中高端酒店，主要的投资品牌有亚朵、全季、桔子、桔子水晶。

以下内容，根据直播对话中刘群生的自述整理。

从工程行业跨行到酒店投资圈

在下场投资酒店前，我从事了多年工程行业。近些年来，工程行业下滑得厉害，行业不景气，拿不到款已然成为一种常态，作为乙方的我，时常感到疲惫。因此我就想着要发展一个副业，主副搭配可以让自己更轻松一些。

酒店管理相比做工程更容易上手，时间上也比较宽裕，投资酒店，也可以让我做一次甲方。

2017年上半年，我投资了首家酒店，为一家自有品牌的单体酒店。

几年来，我们在安徽陆续投资了数家自有品牌的单体酒店，从亳州等皖北城市，到皖南芜湖、合肥，都能见到该单体酒店的身影。

为了将自己的自有品牌做大做强，我们于2017年下半年加盟了华住集团旗下的全季酒店。投资连锁酒店的目的很简单，是抱着向“老师”拜师学艺的想法，学习连锁品牌的长处，以弥补自己单体酒店的劣势。

在经营全季酒店的过程中，我愈发意识到单体酒店没有像连锁品牌酒店那样成熟稳健的管理体系、会员支撑与体系化服务流程，深感单体酒店的不足。

在三年口罩期间，我经营的数家单体酒店经营状况每况愈下，有的甚至都没办法保本，我们显得非常的无助。

因此在口罩期的时候，我们就已经把部分自有品牌的单体酒店进行了转换，部分选择了退出，有些物业条件较好的，我们选择了翻牌改造。还有一些自持物业的单体酒店，仍在经营当中。

未来，投资知名度高、运营能力强的连锁品牌酒店，是我酒店投资的大方向。

投资案例分析

案例一：

桔子酒店（合肥滨湖店）

该酒店物业投标于2019年，原先筹建了一家自有品牌的单体酒店，预计在2020年春天开业，但2020年初遇到了口罩事件，因此装修没办法按时完成，直到2020年7月才正式开业。

物业坐落于合肥金融港，酒店周围有十余家银行的省级分行，金融人士较多，有大量的出差住酒店需求。为了符合相关客群的住店标准，我们是按高标准来筹备酒店的，共打造了114个房间，总投资额近2000万元。

开业以后，因为频繁封控，2020年下半年的数据惨不忍睹，可以用入不敷出来形容。

2021年下半年，酒店生计实在难以维持，因此我们决定将其进行翻牌改造，依靠大品牌连锁酒店的管理、经营、流量优势，打一个翻身仗。

在品牌的选择阶段，我们相中了桔子酒店和另外一家中端非标酒店品牌，最后选择了桔子酒店的原因如下：

其一，桔子酒店的品牌开发响应较快，第一时间到店勘察，并给出合理的改造建议；

其二，在2021年时，桔子酒店在合肥仍处于发展期，店面不算多，有一定的投资空间的；

其三，原先的自有品牌单体酒店，装修标准较高，符合打造桔子的标准。

因为原先的酒店仅经营了1年半，硬装可以沿用，只更新了部分软装与桔子酒店的品牌标识，翻牌只用了35天，费用近200万。

这家桔子酒店翻改后，于2021年12月31日正式营业。

目前为止，酒店经营近2年，相比原先月入仅50多万的营业额，现在已然翻倍，营业额能达到近百万/月。

从酒店的客群来看，大部分是华住会引流的会员客户，占比60-65%，协议客户占比15%，OTA占比20%左右。另外，因为酒店靠近多家银行，因此酒店有部分的常包客，给酒店稳定经营奠定了基础。

从经营数据来看，目前酒店的RevPAR高于区域内同档次酒店，但我认为这家酒店的经营数据仍有提升的空间，原因如下：

其一，酒店所在的合肥滨湖金融中心，周边金融企业众多，能够提供更优质、更多的住客；

其二，酒店的装修标准高、客房面积大且拥有全景玻璃窗，整体的体验感优于区域内同档次酒店。

项目满意点：

因为原先的单体酒店装修标准较高，且物业本身综合素质较佳，因此在翻牌改造的过程中，在装饰装修上，我们投入较少，改造成本花费不高。

项目遗憾点：

1、没有及时翻牌改造

从2020年底，其实我们就已经有了翻牌改造的想法，但是介于酒店刚开业不久，翻牌改造也需要一定的资金，因此我们观望了半年，直到2021年7月才下定决心更换品牌，时间上浪费了半年多，这种畏手畏脚的心态，导致原先的单体酒店多亏损了不少钱。

2、原单体酒店软装与品牌不适配，造成二次浪费

原先的单体酒店，就像一个“草台班子”，虽然在硬件上我们尽可能做到了最好，但是与桔子酒店这种“正规军”相比，装修材料与品牌方的标准并不相符，设备不兼容，因此在翻改的过程中，即使部分软装仅使用了1年多，但还是选择了更换，造成了二次浪费。

案例二：

桔子酒店（杭州大悦城店）

该物业原先经营一家连锁品牌的经济型酒店，开业于2007年，因经营时间较长，装修风格陈旧，硬件设施跟不上需求，卖价始终上不去。因此我们在拿下该物业后，决定对其进行翻牌改造。

物业是我们的自有物业，也是我第一次尝试用自有物业做酒店，对我而言是一次新的挑战。

在选择加盟的品牌时，我们还是选择了“老朋友”桔子酒店：

其一，华住近2亿会员，直销比例和会员贡献率都在业内处于靠前位置。桔子酒店作为其旗下的知名连锁品牌酒店，会获得较多的会员导流；

其二，经营了第一家桔子酒店后，我对其设计理念与提倡乐活的服务态度较为认可。在投测阶段，我发现物业周边的客群多为20多到30多岁的年轻群体，能够接受桔子的设计理念；

其三，酒店物业位于杭州市中心区域，周边不乏大型商场、居民小区，且物业临街，展示面较好，与桔子酒店的中端定位契合度较高。

物业交房于2022年12月，施工队刚进场一周，就遇到了口罩放开，因此施工被迫停滞，直到2023年2月下旬才正式动工改造，改造了4个多月后，酒店于2023年6月正式开业。

酒店主要对窗户与外立面进行了更换、翻新。在投资额上，这家酒店的总投入与桔子酒店的官方指导价基本持平。

从2023年正式营业至今，已经营了4个月，从经营数据来看，仍处于爬坡期，未达到我们的理想值。但是任何事情的发展都需要有一定的周期，因为我们在逐渐调整运营费用，优化酒店服务，预计到2023年年底，酒店的经营会走入正轨。

项目满意点：

物业地理位置佳，加上我们加盟的品牌与物业的适配度高，因此从目前来看，客人的复购率较高，酒店在OTA平台上的评分高达4.8分，住店的客人普遍表示：前台服务到位、出行便利、设计简约活泼、周边配套设施丰富等。

项目遗憾点：

在投测期，我们预计从2022年12月底开始装修，4月底正式收尾，开荒后于2023年五一期间正式上线，还能吃到一波五一黄金周的流量、房价红利，但随着2022年底封控放开，使得工程被迫停止，直到年后才正式启动装修，没有能赶在五一开业，吃到节假日红利。

如何缩短筹建周期，

最大程度节省筹建成本？

一、缩短酒店筹建周期的心得

因为我原来的主业为工程行业，因此在酒店的筹建期，我更倾向于将做工程的计划与流程，拿到酒店中来。

在控制酒店的建设周期上，我也有一定的心得：

其一，要资金到位，如果酒店筹建到一半，资金出了问题，后果很严重；

其二，酒店图纸的设计有一定的周期性，可以利用时间差，合理安排酒店筹建的各步骤，尽量将免租期留给施工期，不造成浪费。具体而言，酒店出设计图纸的服务期限一般为45天，一般会先设计墙位图，此时可以先根据图纸，以轴向控制线为基准，放制各区域厨、卫墙面四周瓦工粉刷并完成面线。如果物业不需要重新隔墙，可以先进行前期准备，尽量不要浪费时间。

其三，在工程进度的把控上，我们会提前制定酒店装修总工期及大概的开业时间，制定好后，制定工程进度条，并细化每个工种的工作内容、每道程序及施工材料到场的时间，合理的利用空间、时间，进行交叉作业；

其四，在酒店的筹建期，投资人最好能够亲力亲为，参与到施工的监督中来，有时间就可以隔三差五到工地巡视一下，把控工程进度。即使投资人本人没时间，最好也让其它的合伙人到场监督，或是请专业的监理负责监督。

二、酒店筹建如何把控成本

在所有的物业类型中，若物业内部有隔墙，上下主管道都已具备，那在酒店的筹建中是最省力的类型，只需要打造好样板间，做好隐蔽工程即可。

但很多物业，尤其是老旧物业，并不具备做酒店的最佳标准，因此合理将原物业的硬件、软件进行利用，既达到酒管方的要求，又不造成二次浪费，能够进一步把控筹建成本。

三、酒店装修如何避坑

其一，选择装修公司一定要正式招标，选择有专业资质、有经验、有成功案例可供参考的装修公司，通过朋友关系介绍来的装修队看起来能省钱，有关系好说话，实际上进度缓慢，后期质量极难保证；

其二，筹建期间的施工图要提前论证，如果是交叉施工，那更要提前统筹规划，相互沟通，多方通气，协调一致，确保施工顺畅。施工期间的消防，强弱电，给排水，空调，网络，智能化设施等的进驻施工时间和周期都要考虑在先。

其三，重视酒店的隐蔽工程，包括机排水工程、电气管线工程、空调防火、内部结构、电气工程等，在筹建时能够做到监督到位、有问题及时发现及时解决，切忌“将就”，避免二次返工的情况发生；

其四，严格监督施工过程，包括施工进度和施工质量，控制施工方案、图纸的修改及施工联系单的数量，这些往往是施工单位容易钻空子的地方。

其五，在酒店投资中，最好能邀请资深投资人合伙，即使是是自己单打独斗投资酒店，也要有专业酒店人士参与进行，新手投资人可以找一个监理单位把控施工质量、进程等；

其六，酒店在装修完，办理证照时，可以利用时间差同步进行酒店管理方的验收，越早一天开业，就能多一天的收益。

如何获取优质物业？

一、获取优质物业的渠道？

在选择物业时，投资人首先可以观察所在城市的核心商圈位于哪些区域，再结合意向加盟的酒店品牌所关注的热点区域，两者交叉的商圈，一般来说值得重点关注。

但这种商圈普遍比较成熟，物业条件良好，通常竞争激烈。此时物业业主会对各位竞争者进行评估，他们希望招到更有能力的投资人，能够稳稳当当将项目做好，因此投资人自己的资金实力、人脉就至关重要了。

二、酒店物业的结构及注意事项

酒店物业一般分为框架、砖混、混合结构和钢结构等。不同结构的房子对于酒店的整体投资有很大影响。

其一，框架结构（包括钢结构）物业，此类结构的房子有承重柱、承重梁，为钢筋混凝土的结构，在装修的过程中可以将原来的所有隔墙进行拆除，然后按照酒店标准进行设计、施工，产品好、施工难度小，这类物业出房率高，额外增加的投资也会小很多，减少了结构加固、异形房、拆除等费用，而且这类物业水、电、暖、消防、外立面、窗户、防水都比较好，不用再做大的投入，缺点是这类物业商务条款高、租赁竞争激烈。

其二，砖混结构物业，这类房产基本均建设于早些年代，原有隔墙都有承重的作用，每个原有设计的房间基本小于标准酒店要求。大堂、餐厅的空间连贯性差，拆除改建费用极高，甚至无法进行拆除，而且这类物业水、电、暖、消防、外立面、窗户、防水需要重新改建的可能性较高，整体投资费用较高；这类物业的优势也会很明显，房租相对会便宜很多，租赁年限会相对长一些，而且这类物业大部分集中于城市的成熟商圈，客源稳定。

因此，投资人在物业选址时，需要有专业的设计师、工程师进行实地勘察，来协助自己决策。

三、国有物业和私有物业投资酒店的区别与注意点

国有物业，相对而言更稳定一些，只要与物业签订了租赁合同，基本上不会有太大变数，会按照这个合同内容执行。

但国有物业租期较短，部分租赁周期不超过10年，但是投资酒店理想租期在15年+。

因此，投资人会面临物业到期之后的续租问题，即重新参加招投标。这样一来，物业存在被其他投资人拍走的风险。但是可能一些投入较大的酒店，5、6才刚刚实现回本，所以国企物业续租依旧存在一定的风险。

私有物业，一般租期较长，有的甚至可以谈到15年至20年。

但私有物业有个不稳定因素，就是较难查清业主的债务情况。物业租金是酒店投资的大头之一，动辄上百万，上千万。不同于国有物业，私有物业的业主多为自然人，债务情况可能公开的不多。因此，投资人一定要调查，物业是否被抵押。因为一旦被抵押的物业出现断供状况，房子或被银行收回和拍卖，会影响酒店后续经营。

在酒店运营期，

如何做到“粗中有细”的管理？

一、如何进行系统化、规范化的酒店管理

6年来，我陆续投资了8家连锁酒店，因为精力有限，很难做到面面俱到，深入每一家酒店的管理中去。因此，我在管理酒店的时候，实行粗放性的管理。毕竟对于知名的酒店品牌而言，它们有一套完整的考核、管理、运营制度，对于投资人来说，无需过多参与酒店经营，根据时间节点监督店长与酒店管理团队的工作，以后勤保障为主即可。

在店长的管理中，我一般只要求一点，那就是酒店业绩，我会提前制定好年度、月度的经营指标，只要门店的经营数据在这个指标范围内即可。

二、如何进行财务管理

在投资一家新的酒店后，我们会成立一个单独的公司，整体的运营、财务结算都有专业的人员，我也会配备坐班会计，该会计隶属于公司而不属于酒店；

店长，是既属于酒管公司的员工，也属于酒店的员工。在管理时，我只要求店长达到我制定的数据，数据分为十个小项，包括P2P的采购、店面日常花费、后厨采买、水电费、人员工资等方面，而具体的考核则由酒管公司负责。

在酒店管理方面，我会每个月给店长一笔管理费用，具体怎么花，我不会过多参与，这样操作，对于店长而言，可操控空间更大，也有更多的费用来激励酒店管理团队。

跨区域投酒店的注意事项

相对来讲，跨区域投资存在着一定的投资风险，毕竟人生地不熟，酒店投资存在很大的风险。

我通常会在物业所在地找一两个本地合伙人，分工明确，内外分开，进行管理。

在酒店的筹建、施工包括运营期，可以分工进行，具体而言，一个人主抓，另外的合伙人起监督作用。

酒店外围的事情，如办理酒店证照时，可以由当地的合伙人处理，而我则负责内部管理。

对于本地的合伙人，我通常会有一个要求，即他的股份不能比我少，这是由于股份多了，对于酒店的事情，他才会放在心上，才能确保项目的高效推进。

对新手投资人的建议

对于刚迈入酒店行业的新手投资人，我想说“心存敬畏之心，方能情有所指”。

近年来，酒店投资风口期已过，各路神仙打架，整个行业加速回归理性，新手投资人需要更加关注酒店本身的投资价值，不专业的投机者注定面临淘汰。

究其本质，要想在群雄割据之林立于不败之地，把好方向、选好平台、沉心打磨仍是关键。

孙子兵法中有一句话我十分赞同，也适用于酒店投资，就是“谋定而后动，知止而有得”。

在酒店投资中，需要做好前期准备，了解物业的具体情况、物业所在地的相关政策、酒店的客源人群等等。酒店装修是一门学问，要迅速上手很难，对于新手投资人来说，可以找信得过的投资人取经或监督，为自己的酒店投资保驾护航。