美的置业为美的集团关联公司。美的置业（以下简称“公司”）控股股东为美的建业（香港）有限公司，卢德燕女士间接拥有上市公司美的置业控股有限公司78.58%股权。何享健先生与卢德燕女士为一致行动人士，根据证券及期货条例，公司实际控制人为自然人卢德燕女士和何享健先生，公司主要高管曾在美的集团股份有限公司任职。

美的控股2021年末为公司提供的担保余额合计62亿元，美的控股2022年末对公司提供的担保余额数据未披露。

图1：公司的股权结构

表1 公司主要高管从业经验

公司2022年房屋销售下滑42.22%，沪苏皖、粤桂、浙闽销售合计占比66.79%。受房地产周期下行影响，公司2022年全口径销售金额为792.39亿，同比2021年下降42.22%，销售均价为1.25万/平方米，公司归母所有者权益占比55.27%。

表2 公司房地产销售情况（万平方米、亿元）

公司2022年前十大城市销售金额为 403.48亿，占比50.92%。其中佛山销售金额最大，占比9.42%，前十大销售城市除佛山、邯郸、成都外均位于长三角区域，合计占比32.28%。

表3 公司房地产销售情况（万平方米、亿元）

按照大区分类看，公司2022年沪苏皖、粤桂、浙闽销售金额分别为257.76亿、138.88亿、132.59亿，分别占比32.53%、17.53%、16.73%，合计占比66.79%。公司2022年浙闽、粤桂、湘赣销售金额下滑较大，分别下滑55.75%、46.81%、46.15%。

图2：公司2022年分区域销售情况

表4 公司2022年分区域销售情况（亿）

公司2023年销售先高后低，8月同比下滑25.33%。截至2023年8月末，公司全口径销售金额491.10亿，同比下滑-8.22%。2023年公司地产销售金额呈现高开低走，3月同比去年增长49.83%，8月同比去年下降25.33%，主要系年初刚需改善性需求释放后，非刚需型购房者观望情绪较浓。

表5 公司2023年单月销售情况（亿）

公司土储多位于三四线城市，未来销售或进一步承压。公司2023年3月全口径土储为 2,764.65 万平方米，三、四线城市的土地储备占比约73%，贵阳、邯郸、湘潭、遵义、阳江、沈阳、茂名等级城市土储占比24.36%，销售难度较大。公司2022 年仅新增权益拿地金额为5.98亿，项目位于上海，沪苏皖等长三角地区土储储备不足，未来销售或进一步承压。

表6 2023年3月末公司全口径土地储备分布情况（万平方米、%）

再融资受阻，公司筹资活动现金流持续净流出。公司2022年经营净现金流为58.65亿，同比减少 38.71%，主要系2022年销售下滑。公司2022年减少投资力度，投资净现金流净流入27.89亿，有所增加。此外，公司2022年筹资净现金流净流出157.28亿，流出敞口进一步扩大，主要系2021年下半年以来再融资受限影响。公司2023年6月取得借款收到的现金为51.29亿，同比下降45.37%。

表7 公司现金流情况（亿）