来源 | 地产密探

“当下不是追究‘板子该打到谁身上’的时刻，不能将民营房企推到‘自生自灭’的境地，不仅要救民营房企，还要尽量多救。”

近日，原建设部科学技术司司长、建设部住宅产业化办公室主任聂梅生受访时大声“疾呼”，引发业内热议。其认为，这是当前房地产应先解决的“燃眉之急”。

2021年下半年以来，楼市急速转向，持续调整至今，依靠自身销售回款能力及资产抵押背书的民营房企大批“爆雷”，但像保利、华润、建发、华发、中交、金融街、首开等地产央国企依靠强大国资背书，融资照常不误。

以中交地产为例，截至今年6月底，剔除预收账款资产负债率82.4%，净负债率147%，现金短债比低于1，对照“三道红线”虽然全踩了，但仍“安然无恙”，就是其背靠“实力央企”中交集团。

如今，绝大部分民营房企不敢进场拿地，地产央国企或地方平台拼命进行底价托底，依然拯救不了很多地方日趋濒危的“土地财政”，房地产链条下游的建工、建材家居、家电等也深受冲击。

当前，持续规范经营且有品牌影响力但暂时出险的民营房企，应获得大力救助。

自去年底以来，虽融资有利好不断，但销售乏力反向阻碍融资，融资弱化又加剧出险概率，购房人不敢买，销售更不行了，造成民营房企仍倍感“口渴”。

即便是信托等非标融资，过去一段时间仍持续低迷。截至2023年6月末，投向房地产的信托资金余额1.05万亿，较上年同期下降3661亿，同比降幅25.87%，占比6.68%，较上年同期下降2.85个百分点。

近来，信托等非标融资，又明显开始活跃了。

据第三方大型信托资讯权威平台披露，近日，爱建信托正在受托发售一只“长盈精英-珠海高新宝龙城项目集合资金信托计划”的房地产权益投资类信托理财产品。

委托方及融资方为珠海宝龙置业，背后是知名“百强房企”宝龙地产。前述信托计划募资4.8亿元，期限2年，预期收益率7.1%-8.1%。该信托所募资金通过受让珠海宝龙置业的资产收益权，最终投向珠海高新“宝龙城”项目开发。

为此融资，珠海宝龙洪兴置业将提供100%股权质押担保，宝龙集团提供保证担保。

值得一提的是，9月12日，珠海宝龙置业的高新金鼎宝龙城4楼曾发生一名工人在工地施工期间不慎死亡的事故，不久珠海市安全办要求当地高新区管委会挂牌督办调查详情及整改等。

今年上半年，宝龙地产取得总营收123亿元，受房地产物业销售收入减少的直接影响，同比下滑27.2%，归母净利9400万元，同比暴降86.5%，扣非后归母净利1.28亿元，同比下降24.3%。

截至6月底，宝龙地产手上现金及现金等价物89.5亿元，比去年底减少6.4亿元，一年内到期借贷130.8亿元，较去年底196.9亿元减少66.1亿元，一年期以上借贷478.4亿元，永续债5.51亿元。从数据看，宝龙短债偿付压力非常大。

今年7月上旬，宝龙地产合共4.35亿美元的票据交换要约获得接纳，三只新票据将于明年7月、2025年底及2016年初分别到期。

实际上，去年7月宝龙地产曾宣布违约，称无法按期偿还两千多万美元本金及应计利息。此后不久，宝龙地产发起两笔美元票据交换要约，分别有1.79亿美元2.、63亿美元票据交换要约获得接纳，遂发行2023年到期的本金1.7亿美元、4.0%优先票据及2024年到期的本金2.63亿美元、7.125%优先票据。

今年前8个月，宝龙地产取得合约销售额217亿元，相比去年同期291.6亿元减少73.6亿元，其中8月单月销售额20.67亿元，较去年同期27.09亿元减少6.42亿元。

目前，宝龙地产手上的土储质量相对还不错，截至6月底总土储2367万方，长三角土储占比64.2%，总可售货值约2324亿元。据宝龙披露，今年下半年计划推货约650亿元，其中70.1%位于长三角，82%为一二线城市。

如今，一二线重点热点城市限购已大幅度放开，加上其他利好叠加，对所有房企而言，无疑都是个重大利好，销售反弹也非常可期，对其短期偿债也很有帮助。