中海发展，成为上半年最后一天的焦点房企。

一日三城，于深圳、厦门、合肥斥资208亿元拿地。在当前市场环境下，超百亿拿地已十分罕见。

在此之前一天，中海发展还在石家庄拿下了一宗地。短短两天，中海拿地金额达到225亿元。

而这些地块，有一个共同的特征：清一色，都是高溢价。

深圳超总地块，总价125.32亿元、溢价率15%；厦门大唐中心2023P08地块总价63.2亿元、溢价率14.91%；合肥包河BH202307号地块，总价20.37亿元，溢价率14.86%；石家庄原河北省轻化工学院地块，总价16.63亿元、溢价率高达28.32%。

上限价、摇号，这些都是基本操作。甚至原河北省轻化工学院地块经过了347轮竞拍，竞争激烈。

中海瞄准的，都是这些多家房企争抢的热门地块。但与此同时，伴随着高溢价，未来盈利具备一定挑战。

备受关注的深圳超总地块，吸引了中海发展、华润建发联合体、保利发展、招商华发联合体、中铁建以及越秀地产参与竞拍。

都是些央国企背景、资金实力较强的房企参与。

不过最终，与中海发展一同竞争的只剩下华润建发联合体。在到达摇号之前，华润建发联合体放弃举牌。

有人说，是因为地块已经算不过账。151轮竞价后，中海发展以125.32亿元的封顶价+5.85万“企业全年期自持的租赁住房建筑面积”，拿下该地块，楼面价6.03万元/。

根据测算，该地块加上自持5.85万租赁住房70年的成本，实际楼面价要去到8.9万元/。

利润空间不大，让华润建发联合体这样强劲的对手，都萌生退意。原本他们，再举牌，参与摇号仍有机会夺得地块。

而中海发展对该地似乎势在必得。主要来自于其上半年补仓的急切性。

今年前5个月，中海拿地金额仅77亿元，新增货值78亿元。而进入6月份，中海才猛地补仓，一口气将上半年的拿地金额冲至371亿元，新增货值633亿元。

中海发展还是想让半年报好看点，毕竟作为头部房企，像上半年拿地不足百亿这样的水平，难免会让人诸多想象。

尽管加速补仓，但中海发展的拿地金额仍少于去年。2022年上半年，中海发展新增土地储备27宗，总购地金额531.1亿元，新增总货值1081.9亿元。

机构榜单显示，上半年，中海发展销售规模排名行业第三，销售金额1784.8亿元。

虽然行业未恢复，但中海发展依然有着增长期望，今年销售目标3600亿、增长20%。

为了追规模，补充土储无可厚非。但有时用力过猛，会有反作用。

多数人只看到了中海表面大手笔拿地的“光鲜亮丽”，却忽略了这些年为了追规模，中海所埋下的隐患。

隐患之一为，产品质量问题。由于拿地价格不低，为了降本增效，中海发展在工程用料上，屡现缩水问题。

在深圳市场，中海发展似乎口碑并不好。这两年，包括中海汇德理、中海阳光橡树园等项目，业主维权不断，闹的动静都不小。

位于龙华的中海汇德理的维权持续很长一段时间，其中包括楼盘外立面升级问题迟迟无法解决等问题，而位于龙岗的中海阳光橡树园也出现压缩业主停车场空间、外立面材料被替换为“普通的廉价涂料”等多个问题。

因此这次拿下深圳超总地块，网上有说法称，中海发展的领导想用这块地为深圳中海口碑正名。

另一隐患则是，产品高价难以去化问题。

比如在广州市场，中海发展的品牌溢价不低，往往项目会比周边其余项目价格更高一些。

在海珠区，中海曾高价拿下了不少项目，包括中海观澜府、中海观云府、中海观澔府、中海映澜府、中海江泰里等。

中海观云府是其于2020年拿下的广州海珠区南洲名苑项目第三期用地，总价44.34亿元，楼面价约3.86万元/，溢价率26.18%，利润空间获取难度高。

而中海江泰里拿地楼面价4.5万元/，中海观澔府拿地楼面价5.05万元/，都跻身广州楼面价地王行列。

但其实，除了中海观澜府入市一炮而红，并且快速去化以外，其余项目在海珠市场均没有太多水花。

中海的这些项目多数位置都不错，但大都容积率高，比如中海观云府整体容积率达6.25，居住舒适度不比其他改善住房。

另外，像是中海江泰里仅为两座超高层住宅，周边均为老城区住宅，显得格格不入之余，周边也没有太多公共活动空间。

因此也存在去化问题，不少声音质疑中海发展的定价高，在同等条件之下，会选择周边项目。

根据阳光家缘信息披露，去年，中海江泰里拿了两次预售证，共推出552套住宅，但如今未售套数达到432套，去化仅两成多。

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中海发展原本想凭借品牌效应、产品装修品质等抵消高价地的影响，但最终并不如意。

2022年，中海发展在广州市场的流量销售额为122亿元，排行第六，而2021年，其销售额达到254亿元。一年的时间，规模缩水了一百多亿。

值得关注的是，中海发展近期在广州荔湾花地湾拿下了紫兰苑地块，也颇让人费解。

这一地块来自万科广信资产包。而这一片区，基本定价权已经被万科所掌握，其收购资产楼面价低，利润空间更大。

而中海发展拿地金额近20亿元，楼面价2.5万/，想要冲出重围，并不容易。加上广信资产包本身还有权责复杂等种种问题存在。

中海发展此时入局，并不是特别好的时机。

但貌似，中海发展还是很急着入手。

2023年已过半程，中海发展抢收的业绩如何，我们半年报见分晓。