眼见他起高楼, 眼见他宴宾客, 眼见他楼塌了!

今天，我在社群中看到网友们对目前江核二手房的跌幅产生了热议。

有网友表示：“从去年到现在正荣、雅居乐、华润那几个小区业主少说亏了100万”。

有网友认为：“并没有那么夸张，核心区二手房的房价巅峰期在2021年，同比去年跌幅也就在50万左右”。

还有网友觉得：“这两年房价下跌是普遍现象，不是江核个例，只不过此前江核二手房被炒的厉害，所以泡沫更大一些，跌的更多一些”。

那么，江北核心区的业主们这两年到底亏了多少钱？

最高下跌11417元/，有人资产缩水，有人血亏一辆保时捷

今天，我统计了一份独家数据，来梳理江北核心区具有代表性的5个小区，这两年的房价走势到底如何，是否真的如网友所言下跌100万之多。 在此份数据中，将房价变化周期调节为半年，相较于一年期，半年的变化能更加细致的体现出楼市走向。

根据统计数据显示，以半年期为时间间隔，2021年上半年核心区二手房成交均价最高，达到了44462元/。 随后成交均价逐渐下滑，其中2022年上半年到2022年下半年房价下浮最多，平均成交价格在这段周期内下降了约4000元/。 这也和楼市动向基本一致，从2021年上半年开始，无论是楼市宏观状态，还是江北核心区的楼市热度都在一路下滑，尤其是在2022年周期之内，楼市进入寒冬，这一年核心区二手房房价跌幅也是最大的。

总的来看，2023年上半年的平均房价相较于2021年上半年的巅峰期，平均跌幅为22%，均价下跌了9918元/。 如果按照一套100的房源来计算的话，业主两年间资产缩水了99万之多。

值得注意的是，从2022年下半年到2023年上半年成交均价依旧在走低，但是跌幅同比收窄，说明核心区二手房下跌幅度已经逐渐到底。

如果不出现大环境的剧烈变动的话，核心区的二手房成交均价未来下跌的空间较为有限，3万/的大关还是能守住的。 从数据中我们也可以看出，不同小区之间的跌幅也是完全不一样的。
1、华润国际社区下跌11417元/，跌幅位居榜首 根据数据统计，华润国际社区2023年上半年成交均价为34195元/，相较于2021年上半年的45612元/，下跌了11417元/，跌幅达到了25%。 无论是跌幅还是下跌均价都是五个小区中最高的一个。

从图表中可以看出，小区跌幅最高的周期是在2021年到2022年上半年，下跌了约7000元/，可以说十分夸张，随后逐步下跌。 2023年相较于2022年下半年仅下跌了1092元/，下跌幅度收窄，开始逐渐企稳。 项目的大幅度下跌一方面是2021至2022年的宏观环境遇冷，还有一方面是此前作为核中核唯一一个二手房小区，彼时的价格相对虚高。 2、正荣润锦城下跌11172元/，跌幅位居第二 根据数据统计，正荣润锦城2023年上半年成交均价为35682元/，相较于2021年上半年的46852元/，下跌了11172元/，跌幅达到了24%。 正荣润锦城的跌幅仅次于华润国际社区，位居5个小区中的第二位。

其从2021年至2022年四个半年周期内，整体的跌幅走向都较为稳定，平均每半年下跌约3000元/。 2023年上半年相较于2022年下半年仅下跌了429元/，跌幅大幅度收窄，房价趋于稳定。 除了整体大环境的逐渐平稳外，项目近来确定江北芳草园小学的教育资源，对其也是一大利好消息，在下半年的市场走向中将起到积极作用。 3、正荣润江城下跌10032元/，跌幅为21% 根据数据统计，正荣润锦城2023年上半年成交均价为38903元/，相较于2021年上半年的48935元/，下跌了10032元/，跌幅达到了21%。

2年期间，正荣润江城房价均价下跌了10032元/，如果按照一套100的房源来计算的话，那么润江城业主资产大约缩水了100万。
这5个小区中，正荣润江城、正荣润锦城、华润国际社区三个小区下跌超了1万/，对于这三个业主来说，人均亏掉了一辆保时捷。 这其中还有一个原因就是，三个小区在2021年成交均价就是江北的天花板，均突破了4.5万/大关。 举的更高，跌的也相对更惨。
4、保利西江月下跌9001元/，跌幅为23% 根据数据统计，保利西江月2023年上半年成交均价为29969元/，相较于2021年上半年的38970元/，下跌了9001元/，跌幅达到了23%。

保利西江月房价在2021年猛涨，除了整体的楼市热度外，也与教育资源的传闻息息相关。随着大环境的遇冷，房价开始一路下跌。 2023年上半年小区二手房成交均价为29969元/，也是江北核心区目前成交均价唯一一个跌破3万/的小区。
不过，小区的整体跌幅相较于前面几个小区来说要稍少一点，从近期的成交数据可以看出来，小区价格趋于稳定，基本不会再有下滑空间了。 5、雅居乐滨江国际下跌7968元/，跌幅为19% 根据数据统计，雅居乐滨江国际2023年上半年成交均价为33974元/，相较于2021年上半年的41942元/，下跌了7968元/，跌幅达到了19%。

雅居乐可以说是江北核心区最为坚挺的小区，房价仅下跌了7000元/，在如此的楼市大环境下，可以说是难能可贵。 雅居乐房价较为坚挺的主要原因是，其产品品质相对较好，地理位置更占优，同时小区的改善属性更纯粹，自住需求量高。 总的来看，江北核心区第一代住宅在2021年后的主旋律就是下跌，只是跌幅高低各不同。但是，有一点需要注意的是，这些第一代业主的购入价基本都在2万/以下，还有部分业主买入价仅有1.5万/，对于这批人来说，只是资产缩水。
不过，对于在2021年到2022年上半年购入这5大小区的新业主来说，的确是血亏的，尤其是2021年上半年入手核心区的买房人，人均亏了100万左右。

5大原因致使房价下跌，核心区二手房基本见底

那么江北核心区二手房下跌如此之大的背后原因又有哪些？主要集中在5个方面：
1、首先就是宏观环境遇冷，大势不可逆，二手房市场疲软不仅仅是江北核心区的现象，放眼整个南京包括全国楼市，大部分的二手房都在阴跌不止，只不过，核心区的跌幅相对更大一些，反差更大，所以备受关注。 2、此前江北核心区新房以及二手房市场过热，房价涨幅过猛，存在一定的被市场高估的情况，导致在楼市遇冷的情况下会出现回调，在一定程度上算是价值回归。 3、新房市场对二手房市场的挤压，核心区新房市场打折促销成主旋律，甚至有楼盘85折，新房价格下探到2.8万/，在很大程度上带崩了区域二手房市场。 4、供需关系的变化，这也是核心区二手房市场走弱的根本原因，板块投资预期下降，自住属性尚未完善，导致市场需求下降，在二手房与新房供给接连攀升的背景下，房价便开始下滑。 5、未来预期下降，随着楼市遇冷，买房人对江北核心区的未来投资预期下降。同时，在经济下行的大环境下，购房者对自己的收入预期也在下降，这也只是购房者更加谨慎，鲜有出手。
写在最后： 那么，接下来江北核心区的二手房市场又将走向何处？ 物极必反，在经过2年的狂跌之后，当下的价格基本到底，在多重救市政策的推动下，接下来部分二手房可能会逐渐回暖，但是想要回到2021年的巅峰状态大概率是不可能的了，而且未来两极分化会逐渐加重，让我们拭目以待。