这是 上市公司价值分析的第247篇原创文章

前言：港股物业公司不断下跌，里面存在很好的赔率机会，本人已经分批买入地产物业公司，物业公司类似消费行业的属性，粘性+增量是在去年存量基础上形成的营收特性，是妥妥的类消费股。

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物业公司商业模式

看懂商业模式是投资很重要的一个环节；为什么看中物业公司商业模式？

因为物业公司强大的护城河，业主处于弱势地位，不能轻易更改物业，用通俗的意思是：物业公司攻下的每个城池，外界的竞争者无法抢夺，形成厚厚的护城河。

今天我看看物业公司的商业模式究竟是什么样？

看商业模式之前，我们需要知道物业公司的营收来源，看赚钱的来源分几大块；

我们以新城悦服务这家公司为例：

收入来源分为：

1：物业管理服务收入，商业模式：业主收费---提供基础物业服务比如门岗，修理树叶绿化，保洁等工作

2：增值服务收入，商业模式分两种：

业主增值服务：卖给业主东西，比如卖给业主车位或者提供生活便利的其他服务进行增值；

非业主增值服务：卖给开放商的增值服务，比如提供销售楼会场的布置及其他清洁工作的服务；我们称为案场服务。

3：社区增值服务，智慧园区服务收入等；

通过解释收入，我们也可以看出物业公司的商业模式及其简单，我们生活也经常看到，所以他的商业模式还是很好理解的，提供服务的公司，一般成本只是人力成本，并且由于业主不能轻易更换，所以感官上销售费用应该会非常低，不用打什么广告；

我们用财报来验证以上猜想，财报是用来验证商业模式的。

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新城悦服务的财报分析

第一步：看毛利分析其竞争力和商业好不好，毛利率较低的商业一般被排除在外；

物业管理服务的毛利率变化如下：

物业管理服务，我们俗称物业费应该是最稳定的，但是2022年毛利率已经处于最低点，主要是受疫情影响，我相信2023年疫情结束，相关开支会减少，毛利率应该会提升。

其他业务毛利率都是处于下降状态，其中智慧园区服务收入最低，但是都有两位数，所以还是属于好的商业模式；

第二：验证我们的猜想三费率应该是很低的；

以2022年为例

三项费用占比合计11.2%；净利率在9.17%，主要是由于减值损失2.71亿，我们一会看下财报究竟那些资产出现资产减值。

如果以2019年疫情发生之前的数据比较，同样我们也可以看出三费极低，三费占收入12%，而净利率维持13.93%

第三：净利润减少来源毛利率下降及资产减值损失

我们看下资产减值损失，主要是来源于那一部分，我们打开年报，发现资产减值损失1.45亿；

第四：由于轻资产运营，公司几乎没有负债，财务费用为负数可以看出这一特性；

分析完企业的利润表，我们现在看下企业的家底，从资产负债表看是否有暴雷和企业家底厚不厚，企业暴雷一般是资产端出现问题，比如存货减值，应收收不回来，固定资产等暴雷，我们看下资产负债表结构：

第一：流动资产与非流动资产占比

从中我们可以看出公司以轻资产为主也符合物业生意的特性；

从资产负债表看风险点

1：公司应收账款12个亿，目前关联方占比5个多亿，有收不回来的风险；

其中关联方地产公司占据5个亿

应收账款的优点在于大多数都是一年以内；这也导致除关联方外，其他部分的应收账款收回的可能性大大提高；

2：预付其他应收主要是预付业主的钱，帮业主垫付这部分应该无风险

3：无形资产和商誉，一般我把这部分称为费用，因为未来的会摊销或者减值，这部分风险如下

无形资产和商誉合计大约9个亿；

通过以上财报的分析：新城悦的主要风险点在于以下几个方面

1：无形资产和商誉构成的减值损失爆雷的可能性在9个亿

2：应收账款中关联方5.6个亿；

报表中截止2022年底，总资产为61个亿，如果第一和第二都暴雷，净资产为46.5亿；

以目前市值买入：依然在低于净资产的价格

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未来的成长性

1：通过以上分析毛利率下降主要是疫情影响，那么2023年疫情结束，那么为防止疫情扩散的防护物资及维护防止疫情扩散费费用会减少；毛利率提升是大概率事件

2：疫情结束，向业主提供的增值业务可以开展，从而又提供新的增长收入来源；

3：合约面积为312.7百万平方米，在管面积为198.3百 万 平方米；

我们解释下什么是合约面积和在管面积

管理面积又称在管面积，通常是指在目标公司签订的物业服务合同（一般为商业或者住宅类物业服务合同）中，约定在合同有效期限内由物业服务人提供物业服务的建筑面积。并且，该物业项目已经交付，物业服务人开始提供物业服务并收取了物业服务费。实践中，若物业服务合同到期但物业服务人继续提供物业服务事项的，如前期物业服务合同约定期限已届满未续期，但因业委会未成立仍由目标公司提供物业服务并收取物业费（无第三方收取物业费）， 也视为在管面积。因此，在管面积是物业公司实际产生收益的面积，具有已交付、已收费、已服务等特点。考虑到物业费的增长相对平稳，因此在管面积的增长是物业管理公司的主要驱动力。

合约面积是由已交付并管理的以及已签约但未管理的建筑面积组成的，即合约面积包括了管理面积以及已签订物业服务合同但尚未交付管理项目的建筑面积。未交付的建筑面积不是在管面积，是还不能转为现金的“泥码”。通常，合约面积中未交付的部分一般会在3-5年内转化为管理面积。

也就是新城悦服务有3-5年，会在管面积增加3.13-1.98=1.15亿平方米的在管面积；而在2023年还会增加合约面积；这部分会提供源源不断的业绩增长基础。

成长性的底气主要是这个行业的渗透率极低；物业行业依然是高成长行业，百强物业依然以二位数的增长速度增长。

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总结

综上所述：

从宏观看：国家支持物业做大做强，提高服务品质；

从中观看：物业公司所处的行业增速依然是二位数的增长；

从微观看：物业公司新城悦服务是一家无有息负债，轻资产运营，并且净资产低于市值，每年能够提供5个亿净利润的公司。

目前本人已经建仓新城悦服务，后面遇到大跌，在没有重大暴雷的情况下，我依然会选择加仓。

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最后

不知不觉，又分享了2600多字，一方面是想给粉丝一些投资启发，另外一方面也是希望大家在投资中树立新的知识，以后会分享一些好的文章！最后还是想说一句，创作不易，周末创作更是艰难，如果本文对你有些许帮助，不求打赏，只求可以点个赞和在看，鼓励一下，如果你有任何问题，也欢迎评论区留言，我尽可能一一回复，谢谢各位的支持和厚爱！~

$新城悦服务(HK|01755)$$滨江服务(HK|03316)$$新城发展(HK|01030)$

                                                                       写于2023年5月8日

                                                                                      广州

作者介绍：

价值分析，主要做价值分析，对公司价值、实时解读重要的政策及新闻事件，并且热衷于分享投资机会，详细解释记录股票的买入和卖出操作的原因。