最近大家应该都注意到了，全国各地的房地产限购限贷政策，都已经开始逐步松动了。

目前除了京沪深这三个城市的楼市调控政策依然十分严厉以外，其他的区域或多或少都在放松了。

比如一线的广州大幅下调了房贷利率，强二线的苏州南京，也下调了限购限贷的门槛。

今天财联社电报还发布了苏州的消息，说苏州的二手房从原来的限售3年，已经改成了不限售。

新房限售从以前的三年转成了两年，并且只要愿意生育两个孩子或者以上，新房也可以不限售。

如果这个消息确实，等于说之前网传的苏州全面放松楼市，已经被侧面证实了。

再加上苏州的6个月社保可以补缴，基本等于完全放开限购了。可以说苏州成为强二线城市里面，放松尺度最大的城市了

这一轮下来的话，可能全国除了北上深以外，其他的城市的限购都会逐步放开了。

为啥会开始松动呢？因为从全国范围看的话，房地产行业的销售数据实在是太难看了。

从2022年4月龙头房企的销售数据看，这些龙头房地产企业的销售数据基本都是同比腰斩。

如果把时间拉长一点看的话，2022年四月的地产销售数据，已经下跌至2015年去库存之前的那个状态。

之前我们在《为啥房地产开始松绑了》里面说过，我们国家信用扩张的主体是房地产行业。

房地产销售数据低迷的直接结果，就是央行虽然搞了半天降准宽松，但是因为没有人贷款买房，所以宽信用始终没办法宽出去。

为啥大家突然都不买房了呢？一方面是因为疫情导致很多人对未来的收入预期降低，这导致目前大家负债贷款买房的意愿变得很低。

信心不足这一点从失业率的数据看，体现的也非常明显。目前我们的失业率，已经和2020年疫情时候差不多了，

体现在2022年一季度的金融数据上，就是一季度住户人民币存款增加了7.82万亿，但是贷款只增加了1.26万亿。

就像我们在《整个社会的风险偏好都变得越来越低》里面描述的，大家求稳的心态越来越强，很多人只存款不贷款了。

另一方面人口老龄化和生育率逆转以后，很多城市因为没有优势产业，对年轻人也没啥吸引力。

所以这些城市楼市的基本面也发生了变化，这两年很多人也慢慢意识到了这一点。

事实上除了几个一线和强二线城市，其他多数城市从投资角度看的话，都已经失去了价值。

尤其是没什么产业和人口吸引力的三四线城市，从投资的角度更没有买的必要。

就像我们一年多以前，在《三四线以下的房子未来是消费品》里面写的一样。

因为买房如果不是为了自住消费，而是为了投资保值的话，就要想想出手时候到底卖给谁。

所以别说放松限购限贷了，就是给你一成首付的同时降低贷款利率，也没办法出手啊。

从投资的角度这些三四五六线城市根本就不能买，也就自住还可以考虑一下。

这道理就像我们在这篇《未来大多数城市，都很难靠房产保值了》，曾经写过的一样。

当然了，一线强二线这些人口流入城市，如果碰到合适的价格依然是值得出手的。

因为不管是从人口还是产业的角度看，这类城市在未来能够跑赢通胀，也是没太大问题的。

不过虽然多数城市的房子没法买了，但是在限购限贷逐步放开的情况下，地产股倒是可以继续多观察一下。

原因也很简单，我们出口、消费和投资三驾马车，出口转弱已经是必然的了。

一方面欧美国家疫情期间都在发钱，大大提高了老百姓的购买力。2020年疫情第一波的时候，其他国家都在封控没法生产。

我们因为疫情控制良好，成为全球唯一能正常生产的地区，所以天量订单涌入中国。

现在欧美已经进入后疫情时代，逐步放开以后不再发钱了，这削弱了老百姓的购买力。

再加上东亚其他生产国也逐步恢复了生产，我们这边因为疫情封控导致生产停滞，所以出口订单回落已经是定局。

消费这块因为疫情期间大家收入下滑，所以想靠消费支撑经济基本没戏。

再加上国内由于疫情导致的物流和生产停滞，大家开始有点不确定后面需求如何了。最近工业金属对于需求疲软的情景，有些已经开始反应了。

不管从提升信心还是需求的角度，后面能发力的可以说只有投资一块了，投资里面最能拉动经济的，就是房地产和基建。这里面房地产上下游的占比，又比基建大得多，大概占据了整个经济总量的15%。由于一季度俄乌冲突和疫情突袭，全年5.5的经济增长目标完成难度增大。在这种状态下单纯依靠基建和国企投资，是很难完成全年经济增长目标的。这时候通过放松地产政策托底经济增长，纾解目前房地产企业的流动性压力，已经是很确定的事情。之前我们三月份看到的地产股那次上涨，就是因为政策的边际放松引发的。可以说最近一段时间大家看到最多的，除了各地的基建在不停的通过落地专项债，加快开工速度。

就是各地在不断放松房地产的限购限贷和限售政策，各地的房贷利率也在放松和下调。可以预见的是，在目前房地产销售、竣工、施工、投资数据全面下滑的背景下。除了基建会继续发力，未来地产政策还会继续放松，这应该是年度最大预期差之一了。在目前房地产步入存量市场，行业内部头部公司市占率不断提升，高杠杆公司风险不断暴露的情况下。我们认为除了少数基本面良好超跌的小地产商，还应该关注的依然是央企大地产商，或者有机会蛇吞象的国企地产子公司。如果自己没啥熟悉的，那就关注下相关的ETF，其实道理也一样，因为这类ETF的成分股通常都是行业的龙头。比如房地产ETF基金（515060）和联接C（080089）这类，基本就都是跟踪这些房地产龙头公司的。