作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

颜建国信心满满。

在3月31日的业绩会上，“信心”这个关键词频繁出现，不仅是对中海地产自身，也是对香港楼市乃至整个房地产市场。

颜建国认为，行业正在缩表出清，处于剧烈调整中，但房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改房地产行业大市场的本质，自去年第四季度以来，为应对房地产市场快速下行，一系列稳地价、稳房价、稳预期的政策出台，政策层面暖风不断。

对整个房地产市场，他充满信心，但同时也指出，行业下半场将迎来巨大变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局，不再是到处都是机会，是分化的市场、是结构性机会，将从躁动回归理性，从盲目扩张走向高质量发展。

在2021年报里的主席报告书中，这一点有详细阐述，主要是呈现出 “三大分化”特征：

一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场；

二是行业分化，国内房地产行业正在经历一次大变革与调整，行业集中度将继续提升；

三是企业分化，行业利润率下行，容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

“利润王”的盘面

面对分化，中海地产的应对策略是因势而变，积极应对：市场方面，继续坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的策略，深耕经济增长好、人口净流入的重点城市；行业方面，发挥财务和资金优势，抓住危机中的机遇，穿越周期；企业方面，推进“蓝海战略”，抓住行业并购机会，提升市场份额。

“我们经历过1997的亚洲金融风暴的洗礼，深刻理解敬畏市场的极端重要性。”颜建国表示，过去一段时间，我们因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。而如今潮水退去，中海成为不确定市场中确定的力量，是表现最稳健的企业之一。

翻看其2021年财报，几个关键性指标确实亮眼，合约销售额3695亿元，同比增长2.4%；总收入2422.4亿元，同比30.4%；归母净利润401.6亿元，延续了往年的利润规模领先优势；加权平均融资成本 3.55%，继续保持行业最低区间；期末持有现金1309.6亿，充裕度处在行业最高区间。

当中，联营和合营项目贡献净利润36.9 亿元；主要联营公司中海宏洋录得合约销售额712亿元，收入为538.3 亿，股东应占溢利为 50.5 亿元。

“三道红线”指标依旧稳处“绿档”，截至2021年底，剔除预收账款后的资产负债率 58.9%，净负债率31.07%，现金短暂比2.41倍。

但在这组漂亮的数据中，核心指标归母净利润出现了下滑，同比下降8.5%。显然，这位“利润王”也没能逃出行业利润下滑的大势。

坚守投资刻度

回顾其2021年的诸多动作中，对拿地时间节点的判断，可以用精准出击来形容。

“两集中供地”新政策下，去年上半年土拍竞争激烈，下半年则急剧下行而转冷，土地流拍频现，全年土拍可谓是冰火两重天。但是中海却极大地避开了前半年的高溢价率竞争，在冷淡的下半年拿下多块优质土地。

同时，通过加大力度推进“蓝海战略”，在多个渠道包括产业资源整合、棚改、城市更新等，也获取了不少优质项目，如苏州中泰项目、苏州CBD超塔项目、长春润德项目和深圳龙岗南约等。

这种判断力，中海将其总结为精准把控投资节奏，坚守投资刻度，高质量吸纳土地，整个集团系列公司新增土地储备 98 宗，权益购地金额1610.2 亿元，新增货值达3822.1 亿元。其中，中海地产新增土地储备 57 宗，权益购地金额为1297.5亿元，新增货值为2882.2 亿元。

截至2021年底，全集团总土地储备达到8077万平。当中，中海宏洋土储为2977万平，其余集团系列公司土地储备为5100万平。对于去年的投资，颜建国很满意：“我们的投资额名列前茅，投资项目的回报水平行业领先。”

在业绩会上，他特别提到了香港，去年中海在香港开发的维港1号，是启德机场跑道地段首个推售的住宅项目，实现销售合约额62.7亿港币。今年将有四个项目推售，总货值1000亿，是中海在启德机场跑道与本地发展商合作开发的项目。

“香港近期虽受疫情冲击，但中海对香港楼市充满信心并将继续加大投资。”

“今年，我们确立了稳中有进的经营目标，对目标的实现充满信心。 ” 在房地产下半场，对于中海地产继续保持行业领先地位，颜建国信心十足，并在年报中写下“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人”。

（来源：焦点财经Focus的财富号 2022-03-31 21:24） [点击查看原文]