兴业证券发布研究报告称，维持招商蛇口(001979.SZ)开发与运营并举，融资优势明显，在一二线核心区域有大量优质土地储备，中长期看好公司投资价值，维持2021/22年盈利预测为1.68/1.86元，PE为7.4/6.7倍，维持“买入”评级。

兴业证券主要观点如下：

公司资金优势持续凸显。

当前行业信用风险犹存，但公司融资渠道相对畅通，成本较低，融资优势突出，为公司开发与运营并举发展奠定基础。

1)三道红线持续达标。截至2021年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率为60.26%，净负债率34.74%，现金短债比1.35。

2)财务结构稳健。三季度末，公司有息负债1714亿元，同比增长10.1%，其中长期借款占比60.6%。

3)多元化融资渠道丰富，融资成本较低。今年以来公司共发行债券(中票、公司债、ABS、超短期融资券等)规模235.39亿元，平均融资成本3.09%。上半年公司综合融资成本4.6%，较2020年末下降0.1个百分点。

销售累计高增，供给侧改革下份额有望加速提升。

2016年-2020年，公司销售规模快速增长，年均复合增速39.2%。2021年1-10月，公司累计销售金额2575.1亿元，同比增加19.1%。公司行业排名由2016年的14名提升至2021年10月的7名。行业供给侧改革背景下，公司资源、资金优势突出，市场份额可能加速提升。

拿地积极，聚焦一二线城市，土储丰厚。

1)补库存较为积极。1-10月，公司累计拿地1266.1万方，拿地金额1610.1亿元，拿地力度(拿地金额/销售金额)62.5%，较2020年提升8.3个百分点。

2)投资围绕一二线核心城市。1-10月按拿地金额计算，一二线占比74.6%，较2020年提升7.2个百分点。截至2021年上半年，公司未竣工口径土储5708万方，其中70%位于一二线，价值丰厚，支撑规模增长。持有型物业发展具备一定基础。截至2021年6月，公司持有型物业经营收入16.7亿元，同比+21.8%;投资性物业净额990.7亿，占总资产比重11.9%。

公司未来大力发展商业，提出“双百计划”，资源、运营有支撑，发展可期。

1)资源有支撑：截至2021年6月，招商商管持有管理商业项目66个，总体量近400万方，3万方以上项目17个。目前在建商业项目28个，预计5年内开业。此外，今年3月管理层在2020年业绩发布会提出每年购地金额10%左右投入持有商业，也支持目标完成(2020年7-8%)。1-10月，按拿地金额计算商业+综合体拿地占比41.7%。

2)运营有支撑：原凯德总经理袁嘉骅、中骏高管贾晋燕等优秀人才加盟为公司商管体系重塑提供重要支撑。

风险提示：核心城市房地产调控超预期严格等。

（来源：智通财经的财富号 2021-12-06 11:29） [点击查看原文]