据格隆汇新股了解，天鸿中国控股有限公司（以下简称“天鸿中国”）日前向港交所递交上市招股书，未来金融为其独家保荐人。

IPO前夕，创始人魏先生通过Buildking持有该公司100%的股份，为天鸿中国的控股股东。值得一提的是，公司曾于2018年宣派股息2.45亿元，进入唯一实益拥有人魏先生口袋。

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业绩持续下滑

天鸿中国是一家位于河北省的房地产开发商，其业务营运包括开发及销售住宅物业、承接一级土地开发项目、物业管理服务。

截至2021年7月31日，天鸿中国及其合营企业共拥有6个处于不同物业开发阶段的物业开发项目，覆盖河北省的三个城市，总土地储备约为32.76万平方米，包括已竣工物业的已竣工建筑面积4631平方米及开发中物业的建筑面积32.30万平方米。除此之外，公司承接两个进行中的一级土地开发项目，分别位于石家庄、衡水，总地盘面积约为78.91万平方米。

即便如此，近年来天鸿中国业绩表现却持续疲软。2018年-2020年，公司实现收益分别为4.35亿元、2.34亿元、3.67亿元，年复合增长率为-8.23%；相对应的年内溢利不断下滑，分别为1.83亿元、4835.5万元、2361.3万元，年复合增长率为-64.1%。

盈利能力来看，公司毛利率水平下降的很快，今年上半年才有所改善。2018年-2020年，天鸿中国整体毛利率分别为77.5%、62.1%、33.8%，主要是由于2018年一级土地开发确认的收益增加，而2020年受疫情部分的影响，与零售物业相关的房地产开发及销售毛利率下降以及一级开发的毛利率下降所致，2021年上半年情况有所好转，毛利率提升至52.6%。

除了疫情影响外，房地产市场变化对其影响更大。过去几年，中国房地产市场受到经济增长放缓的影响以及政府“住房不炒”等政策调控，整体上受到一定制约。这也导致天鸿中国盈利能力受到市场需求、完成项目及物业销售需要的时间、政府厘定的最终补偿金额以及房地产周期性变化等因素影响，经营业绩存在一定的波动性。

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存在较大还款压力

众所周知，地产开发前期需要投入大量的资金，负债高亦是地产公司标签之一。

天鸿中国亦不例外。报告期内，公司维持大量的借款以为经营提供资金，其借款总额分别约2000万元、2.66亿元、1.78亿元、1.27亿元。

2018年-2020年，公司流动比率持续下滑，不足1倍。与此同时，公司资本负债率超过100%，进一步说明天鸿中国更多的是依靠贷款或公司债的方式来募集资金，同时也反应公司使用财务杠杆来举债的空间不大，存在较大的还款付息压力。

长期偿债能力方面，2020年公司债务权益比率达到118.3%，利息覆盖率也从2018年的25.5倍下降到2.1倍，由此可见，天鸿中国偿债能力近年来有所恶化。不过，今年上半年，各项指标均有所好转，但也由于仅半年数据，不足以说明公司偿债能力恶化得到完全扭转。

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小结

2018年以来，国家开始加大对房地产的监管力度，提出“住房不炒”的原则，加上2020年新冠疫情的冲击，房地产行业遭遇了一股寒流。从天鸿中国披露的财务数据来看，公司近三年营收、净利润规模和毛利率均出现下降态势，且偿债能力也不断恶化，尽管今年上半年，各项指标有所好转，但能否长期扭转这不利趋势还有待时间考验。

（来源：格隆汇新股的财富号 2021-11-03 21:38） [点击查看原文]