宏观

张文朗

谈房地产税，必须谈到房地产发展的大环境。早在2015年初，彭文生博士就把金融周期这个框架率先引进国内宏观与市场分析，金融周期讲的是房价与信贷互相加强的周期。从2008年到2017年前后是中国金融周期上行的阶段，而伴随金融周期加速上行的是资源错配（信贷错配与劳动力错配），贫富分化加剧。近几年来，政策制定者越来越意识到金融周期加速上行带来的挑战，房住不炒的理念贯彻得越来越到位，金融周期见顶回落，而房地产税试点开展与扩围就是在这个大环境下推行的。

房地产税的政策目标是多重的，其试点扩围并稳妥推进房地产税立法，一是有助于调节收入分配、促进共同富裕，是财税改革的重要方向（提高直接税占比）；二是有助于抑制投机性住房需求，促进空置房入市，是房地产长效机制必要的基础性制度建设；三是长期来看，也可成为补充地方政府财政收入的一个来源。

从国际经验看，各国房产税占税收的比重差异较大，以美德为例，美国房产税是地方政府的重要税收来源，持有环节征税多，房地产税在总体税收中的比重高达11%；而德国的房产税主要为抑制房地产投机，交易和持有环节多管齐下，持有环节税负不重。

我国房地产相关税费现状是分布偏前端，针对持有环节的房地产税征税对象范围窄、税基小，已有的上海和重庆试点增量为主（重庆涉及独栋别墅的存量征税），力度较温和，出台后对房价影响不大。

房地产税的讨论近期进入快车道。早在2003年，十六届三中全会就提出了仿照香港模式，在“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2015年十八届三中全会正式提出将房地产税改革纳入“立法先行”轨道。2017年十九大后确立房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。2018年9月房地产税亮相十三届全国人大常委会立法规划。2021年3月“十四五”规划中亦提到“推进房地产税立法”，5月财政部、全国人大常委会、住建部、税务总局等主管部门召开房地产税改革试点座谈会，8月中央财经委员会第十次会议强调“在高质量发展中促进共同富裕”。

今年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从人大授权到试点启动或需以下步骤：财税部门起草试点办法→国务院审批并发布试点办法→试点地区制定实施细则并启动。

基于多重目标，且在地方政府对土地出让收入依赖度较高、而房价又处于偏高位的背景下，房产税扩围试点的改革力度或循序渐进、相对柔性、一城一策，既起到调节财富分配的目的，又避免带来房价的大幅波动。

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（来源：建信基金的财富号 2021-10-26 16:46） [点击查看原文]